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Achat d’une propriété : une place au soleil

25 février 2010 | Michelle Munro | Commenter

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Vos clients qui hivernent dans le Sud peuvent profiter de l’achat d’une propriété en Floride, dans la mesure où ils en comprennent bien toutes les incidences fiscales.

L’attrait grandissant de la Floride

Les Canadiens adorent la Floride, et surtout ses biens immobiliers. Selon la U.S. National Association of Realtors (l’Association américaine des courtiers immobiliers), les citoyens canadiens ont été le plus important groupe d’acheteurs étrangers d’immeubles résidentiels l’an dernier, leurs acquisitions représentant 26 % de tous les achats effectués par des non-résidents. Ce n’est pas étonnant puisqu’à la suite de la crise occasionnée par les prêts hypothécaires à risque, le prix des maisons est encore de 40 % à 50 % inférieur aux niveaux records dans plusieurs marchés et que les ventes sur saisie-gagerie continuent de procurer des occasions intéressantes aux acheteurs internationaux.

Vous pouvez donc vous attendre à ce que vos clients vous appellent pour se renseigner sur les incidences fiscales que comporte l’achat d’une résidence en Floride ou dans tout autre pays chaud. Supposons que Barbara, une cliente de longue date, médecin à la retraite, indépendante et bien nantie, vous appelle justement à ce sujet. Un héritage est venu grossir sa fortune et elle songe maintenant à lézarder dans une magnifique résidence secondaire coûtant une fraction du prix de la maison qu’elle possède ici, préférablement au bord de la mer ou près d’un terrain de golf. Elle pourrait y habiter pendant l’hiver, et la louer le reste de l’année pour l’aider à couvrir ses frais. Elle vivrait ainsi le rêve de tout retraité migrateur.

Le présent article ne traite pas des mérites d’un tel achat par rapport à des placements plus traditionnels. Il porte plutôt sur les aspects fiscaux que Barbara doit prendre en compte avant d’acquérir sa propriété. Elle doit accorder une attention particulière à deux facteurs importants : la durée de son séjour annuel aux États-Unis, et la méthode qu’elle utilisera pour déclarer au fisc le revenu de location qu’elle tirera de sa nouvelle maison. Les renseignements de base fournis ci-dessous se fondent sur l’information sur Barbara mentionnée ci-dessus et mettent en lumière les principaux points fiscaux que vous devriez aborder si un client sollicitait votre opinion quant à l’achat d’une propriété en Floride ou dans un autre État américain.

Le test de résidence

L’Internal Revenue Service (Services fiscaux américains) détermine si un individu peut fiscalement être considéré résident américain à l’aide du « test de présence substantielle ». Il est essentiel que tout client qui passe l’hiver dans le Sud ou qui séjourne assez longtemps aux États-Unis comprenne bien la teneur de ce test. Tout particulier admissible au statut de résident américain devra se conformer à des règles fiscales beaucoup plus rigoureuses que celles visant un non-résident. L’objectif consiste donc à compter le nombre de jours où un individu est présent aux États-Unis et à vérifier si la durée de ce séjour est inférieure à un seuil donné, pour lui éviter d’être considéré comme résident américain.

Voyons comment ce test de présence substantielle fonctionne. Pour avoir le statut de résident américain, il faut être présent aux États-Unis pendant 31 jours pour l’année en cours, et 183 jours sur la période de trois ans comptant l’année courante et les deux années précédentes. Cependant, ce calcul n’est pas aussi draconien qu’il en a l’air. Pour ce calcul, vous devez additionner le nombre de jours de présence aux États-Unis pendant l’année courante, un tiers des jours de l’année précédente, et un sixième des jours de l’année antérieure à celle-ci.

Barbara doit donc consigner minutieusement le nombre de jours qu’elle a passés aux États-Unis pour s’assurer que la durée totale de son séjour est inférieure au seuil de 183 jours. Pour les besoins du présent article, nous supposons que Barbara n’est pas considérée comme résidente américaine.

L’impôt canadien

Une fois que Barbara aura acquis sa propriété américaine et qu’elle aura commencé à toucher un revenu locatif, elle devra indiquer ce montant à titre de revenu de source étrangère dans sa déclaration de revenus du Canada. Elle inclura le revenu locatif net provenant de sa résidence, qui correspond au revenu locatif brut duquel elle aura soustrait toutes ses dépenses, notamment l’impôt foncier, les intérêts hypothécaires, les primes d’assurance, les frais de gestion ainsi que les coûts relatifs aux services publics, aux réparations et à l’entretien. Comme vous pouvez le constater, la détermination du revenu locatif net exige une bonne dose de suivi et de tenue de livres, mais pour aussi fastidieux que l’exercice puisse paraître à certains, il constitue un mal nécessaire.

Afin d’éviter la double imposition, le fisc canadien permet d’appliquer un crédit d’impôt étranger sur le paiement d’impôts américains pour les revenus immobiliers américains. Toutefois, ce crédit d’impôt étranger est limité au moindre des deux montants correspondants soit à l’impôt américain, soit à l’impôt canadien exigible sur la propriété américaine.

Lorsqu’un résident canadien déclare un revenu locatif, il dispose de plus de temps pour produire sa déclaration de revenus. Il a jusqu’au 15 juin, mais il doit quand même remettre le montant d’impôt dû à la date d’échéance normale, c’est-à-dire le 30 avril.

L’impôt américain

C’est ici que les choses se compliquent pour Barbara. Aux fins de l’impôt américain, une personne qui a le statut de non-résident aux États-Unis peut recourir à deux méthodes pour calculer et déclarer l’impôt sur le revenu locatif de sa propriété. La première consiste à appliquer la règle générale de retenue de 30 % du revenu locatif brut, et à remettre cette somme à l’IRS. Cette méthode simplifiée épargne bien des calculs fastidieux et évite de devoir présenter une déclaration de revenus personnelle aux autorités américaines. Cependant, cette simplicité a un prix. Il est préférable d’opter pour une imposition du revenu locatif net selon un barème progressif, même si ce choix implique la nécessité de produire une déclaration de revenus personnelle de non-résident aux États-Unis. Dans ce cas, le non-résident devra remplir quantité de documents et tenir des comptes pour déterminer le revenu locatif net. Il lui faudra ensuite calculer l’impôt exigible sur ce montant en fonction du barème progressif. En général, la déclaration de revenus, et l’impôt exigible y afférent, doit être remise au plus tard le 15 avril aux États-Unis. Toutefois, les non-résidents ont jusqu’au 15 juin pour produire leur déclaration (mais non pour payer l’impôt).

Malgré le surcroît de travail et les difficultés qu’elle entraîne, la méthode basée sur le revenu locatif net permet d’économiser de l’argent. La plupart du temps, le non-résident paiera moins d’impôt à l’IRS que s’il choisissait la méthode fondée sur le revenu de locatif brut. En outre, il ne faut pas oublier que l’ARC limitera le montant du crédit pour impôt étranger au moindre des deux montants correspondants à l’impôt américain ou à l’impôt canadien et que l’impôt canadien doit être calculé en fonction du revenu locatif net.

Un exemple éloquent

Pour illustrer notre propos, examinons les grandes lignes d’une situation hypothétique. Votre cliente a un revenu imposable net, au Canada, d’environ 100 000 $ et un taux d’imposition d’environ 30 %. La propriété qu’elle envisage d’acheter en Floride pourrait facilement lui rapporter un revenu locatif brut de quelque 10 000 $ par année et un revenu locatif net d’environ 5 000 $. En pratique, le revenu locatif net est habituellement de moins de 50 % du revenu locatif brut, mais en l’occurrence, un montant plus élevé pourrait être correct. Toujours dans le cadre de notre scénario original, Barbara compte utiliser le montant de son héritage pour régler son achat. De cette façon, elle n’aura pas besoin de contracter d’hypothèque, mais en contrepartie, elle ne pourra pas déduire d’intérêts hypothécaires de son revenu locatif brut.

Si Barbara choisit la méthode la plus simple, c’est-à-dire celle de la retenue de 30 %, elle versera 3 000 $ à l’IRS. Néanmoins, lorsqu’elle produira sa déclaration de revenus canadienne, le montant du crédit d’impôt étranger qu’elle pourra réclamer sera limité à 1 500 $ (calculé en fonction de son taux d’imposition canadien de 30 % multiplié par le revenu locatif net de sa propriété américaine, soit 5 000 $). Dans l’ensemble, elle aura donc un manque à gagner de 1 500 $ et subira une double imposition. C’est tout à fait le genre de situation que les clients cherchent à éviter.

Par ailleurs, si elle accepte de faire face aux tracas administratifs et de produire une déclaration de non-résident aux États-Unis, l’impôt sera calculé sur le revenu locatif net selon un barème progressif. Elle paiera pratiquement toujours moins d’impôt à l’IRS, et pourra tout de même réclamer le crédit d’impôt étranger maximum dans sa déclaration canadienne.

Quelques complications supplémentaires

Le statut de résident et la déclaration de revenus peuvent bien être les questions fiscales clés pour vos clients souhaitant acquérir une propriété aux États-Unis, mais il existe une foule d’autres aspects à prendre en compte. Même si actuellement, les prix des immeubles résidentiels sont extrêmement attrayants en Floride et dans d’autres États, il faut garder à l’esprit qu’en plus de bronzer, tout propriétaire doit s’occuper de l’entretien de la propriété et des documents administratifs, en plus de prendre soin des locataires.

Mes commentaires portent principalement sur la Floride, où il n’y pas d’impôt sur le revenu personnel. Toutefois, ce n’est pas le cas dans d’autres États qui exigent souvent que les propriétaires d’immeubles locatifs non résidents produisent une déclaration dans l’État où ils détiennent leur propriété. De plus, je n’ai pas parlé des répercussions fiscales d’une vente éventuelle, ni des questions relatives aux droits de succession au décès du propriétaire. Comme pour tout achat important, vos clients doivent consulter un professionnel pour discuter de leur situation personnelle.

Tout compte fait, l’achat d’une résidence secondaire en Floride ou ailleurs aux États-Unis peut s’avérer un placement très rentable. Il suffit que vos clients, à l’instar de Barbara, comprennent parfaitement les tenants et les aboutissants de leur transaction immobilière.

Michelle Munro est directrice principale de la planification fiscale à Fidelity Investments Canada.

Bien que l’information présentée dans le présent courriel et dans tout document joint ait pour but de faire ressortir divers enjeux de la planification fiscale, elle est essentiellement de nature générale. Le lecteur ne doit pas considérer cette information comme une source de conseils fiscaux, ni s’y fier pour prendre des décisions d’ordre fiscal. De plus, le lecteur doit consulter ses propres conseillers, avocats et fiscalistes afin d’obtenir des opinions professionnelles avant d’utiliser une stratégie fiscale ou d’investissement particulière.


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