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Léguer le chalet familial  

17 juin 2009 | Michelle Munro  | Commenter

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Dans ma dernière chronique, il était question de deux éléments fondamentaux de la planification successorale (voir article en hyperlien à la fin de ce texte), soit le testament et la procuration ainsi que de l’incidence du transfert intergénérationnel des biens auxquels vos clients devront éventuellement faire face. Dans la présente chronique et la prochaine, j’aborderai l’un des transferts de biens les plus communs : le chalet familial. Je passerai en revue certains des moyens avec lesquels vous pouvez aider les clients et leur famille à continuer de profiter des fins de semaine au bord du lac, tout en prévenant des répercussions fiscales inutiles.

Tout comme le testament et la procuration, le transfert d’un bien est une occasion pour vous de tisser des liens plus étroits avec vos clients et d’accroître vos affaires. Un grand nombre de vos clients actuels possèdent probablement un chalet, et ils seront de plus en plus nombreux. Ces clients, notamment les baby-boomers plus âgés, voudront connaître les questions fiscales dont ils devront se soucier pour le transfert de tels biens. Comme conseiller, vous occupez une place de choix pour leur expliquer les notions de base d’un tel transfert.

Prenons l’exemple d’une famille aisée qui possède une grande propriété depuis la fin du 19e siècle. L’ancien grand manoir en pierres qui dominait cette propriété a été mis en pièces il y a belle lurette et la propriété a depuis été divisée en quatre terrains plus petits, chacun ayant un chalet plus modeste. Ils appartiennent maintenant aux quatre enfants, deux frères et deux sœurs, qui commencent leur propre famille. Non seulement, il n’est pas possible de diviser davantage la propriété, mais la famille ne tient pas non plus à ce que les propriétés soient vendues hors de la famille.

Que doit savoir cette famille pour planifier le transfert fiscalement efficace de leur propriété à la prochaine génération ? Dans le cadre de la présente colonne, je me pencherai sur les questions fiscales essentielles auxquelles cette famille devra répondre. Dans la prochaine, je fournirai certaines des options qui s’offrent à chacune des unités familiales qui partagent cette propriété.

Deux questions fiscales primordiales

Lorsque qu’une propriété est passée à la génération suivante, il convient de résoudre deux problèmes fiscaux importants : le calcul des gains en capital lorsque la propriété change de main et les frais d’homologation. Voyons chacun des problèmes dans l’ordre.

Faire face aux gains en capital

Lorsqu’on transfère la propriété secondaire à une personne autre que son conjoint, on présume généralement que le règlement a été effectué à la juste valeur marchande. Si le transfert donne lieu à un gain en capital, il en résulte évidemment une charge fiscale. Il convient de faire remarquer ici que lorsque le transfert d’un chalet entraîne une perte en capital, cette dernière ne peut être utilisée pour compenser des gains en capital aux fins de l’impôt, car les propriétés réservées à l’usage personnel, notamment les chalets et les propriétés de vacances, font l’objet de règles spéciales.

Comme tout autre placement, on calcule les gains en capital en soustrayant le prix de base rajusté (PBR) du produit présumé (ou juste valeur marchande) de la propriété. Le résultat nous donne le gain en capital, dont 50 % sont imposables.

Votre client voudra documenter la juste valeur marchande de la propriété. Cela peut s’avérer plus difficile qu’on ne pourrait le croire au début, car même au bord du même lac, la valeur des chalets peut varier considérablement. Il vaut généralement la peine d’obtenir une évaluation officielle auprès d’un expert immobilier de la région.

En bref, le PBR est le prix de la propriété qui a été payé à l’origine plus le coût des améliorations qui ont été apportées par la suite. N’oubliez pas, par exemple, la remise à bateaux qui a été construite au cours dans les années 70 ni la terrasse en bois qui avait été ajoutée au cours des années 80. Les factures de ces améliorations sont-elles encore disponibles? Vous pouvez immédiatement vous rendre compte à quel point ce calcul peut s’avérer compliqué pour une propriété qui a subi des rénovations et des changements au fil des décennies.

Voici certains des principaux facteurs qui pourraient réduire la charge des gains en capital :

  • La valeur du chalet le jour de l’évaluation :

Avant 1972, le Canada n’avait pas d’impôt sur les gains en capital. Aux fins de l’impôt, la date du 31 décembre 1971 a été fixée comme jour d’évaluation pour les biens acquis antérieurement qui pourraient éventuellement être vendus ou transférés, donnant ainsi lieu à des conséquences fiscales.

  • Les gains en capital sur une résidence principale :

Cette règle s’applique quelle que soit l’augmentation de valeur de la propriété désignée et même si la propriété est uniquement utilisée sur une base saisonnière. Dans ce contexte, une date importante à retenir est le 1er janvier 1982. En effet, avant cette date, chaque membre de la famille pouvait désigner une propriété admissible comme résidence principale. À partir de cette date, la désignation a été limitée à chaque unité familiale. Il n’en reste pas moins qu’il est toujours possible d’éliminer les gains en capital effectués avant 1982 tant que l’un des conjoints est en mesure de désigner la propriété comme résidence principale.

  • L’option spéciale en vertu de l’ancienne exemption à vie pour gains en capital de 100 000 $ :

En février 1994, Ottawa a éliminé l’exemption à vie pour gains en capital, mais ce faisant, le gouvernement a également donné aux particuliers la possibilité de faire un choix spécial dans leur déclaration de revenus de 1994 afin de « cristalliser » les gains non réalisés sur un bien en immobilisation comme un chalet. Les personnes qui  optaient pour ce choix pouvaient accroître leur PBR ou la charge fiscale d’un chalet du montant choisi à ce moment, réduisant ainsi les gains en capital de la propriété.

Comme vous le constatez, le calcul du gain en capital sur un chalet est un processus compliqué qui requiert l’attention d’un expert. En tant que conseiller, vous pouvez mettre vos clients en garde contre les complications éventuelles et les diriger vers un expert qui pourrait les aider à minimiser les charges fiscales.

Réduire les frais d’homologation

L’homologation est le processus par lequel une cour sanctionne un testament, donnant aux exécuteurs le droit légal de distribuer les biens successoraux. Les frais d’homologation, également connu comme les impôts administratifs, varient d’une province à l’autre, allant d’un tarif fixe de 65 $ au Québec à des honoraires variables basés sur un pourcentage de la valeur d’un bien successoral. Les frais les plus élevés sont ceux de l’Ontario qui exige des frais de 5 $ pour chaque 1 000 $ des premiers 50 000 $ de la valeur d’une succession et 15 $ pour chaque 1 000 $ de plus. Les frais d’homologation d’une succession d’un million de dollars pourraient s’élever à 14 500 $ en Ontario.

Évidemment, les propriétaires de chalets comme les membres de la famille mentionnés ci-dessous voudront éviter de payer les frais d’homologation si possible. Il existe des moyens de le faire, mais chaque option est assortie de ses propres complications qui entraînent de l’impôt et d’autres complications.

  • Le don d’un chalet :

Les propriétaires de chalet peuvent faire don de leur propriété aux membres de la famille ou à d’autres. Cette méthode élimine les frais d’homologation au décès puisque la propriété a été transférée. Toutefois, lorsqu’on fait don d’un bien à toute autre personne qu’un conjoint, la cession est effectuée à la valeur marchande, donnant éventuellement lieu à un gain en capital aux fins de l’impôt. Le transfert de propriété pourrait également générer des droits de cession immobilière, sans compter les frais juridiques et autres frais professionnels. Avant de décider de faire don du chalet familial, il vaut mieux faire une analyse coût-avantage pour voir si cela en vaut la peine.

  • Transfert du titre de propriété :

Les propriétaires de chalet peuvent également éviter de futurs frais d’homologation en modifiant le titre de propriété, et en passant à la copropriété avec gain de survie. Lorsque le propriétaire d’origine décède, le chalet passe aux autres personnes dont les noms ont été ajoutés au titre de propriété. Dès lors, la succession de la personne décédée n’a plus aucun intérêt dans la propriété. Ainsi, si le propriétaire X a ajouté Y et Z au titre de propriété, advenant son décès, ces deux derniers, soit Y et Z, deviennent propriétaires du chalet, les bénéficiaires de la succession n’ayant pas le droit d’y toucher.

L’inconvénient du changement de titre à la copropriété avec gain de survie est le fait que cela entraîne une cession à la valeur marchande au moment du transfert de titre. Toutefois, le gain réalisé au transfert est calculé au prorata pour refléter la portion de la propriété qui a effectivement été transférée. Cette méthode peut être préférable au don, qui déclenche une cession de toute la propriété.

  • Établissement d’une fiducie entre vifs :

Une fiducie entre vifs est un autre moyen populaire d’éviter les frais d’homologation. Dans ce cas, puisque le propriétaire d’origine ne possède pas le chalet à son décès, il n’y a pas de frais d’homologation. Toutefois, si la fiducie est établie au profit d’une personne autre que le conjoint, le transfert déclenchera une cession présumée entraînant les conséquences fiscales des gains en capital. De plus, tous les 21 ans, une fiducie est présumée avoir cédé ses actifs, y compris les chalets, à la juste valeur marchande. L’impôt est alors exigible sur tout gain en capital accumulé au cours de cette période. Si le propriétaire du chalet a plus de 65 ans, une fiducie en faveur de soi-même ou une fiducie en coassociation, pourrait être utilisée pour déclencher un gain en capital jusqu’au décès du propriétaire initial.

Pour conférer aux fiducies la souplesse voulue, celles-ci doivent également être bien structurées. Elles pourraient et devraient inclure des lignes directrices sur l’utilisation d’un chalet, les conditions de financement et d’entretien, le traitement des intérêts des bénéficiaires en cas de décès. Des conseils professionnels sont essentiels lors de l’établissement d’une fiducie.

Ce qu’il faut retenir dans le cas des chalets

Vue de cet angle, vous pouvez vous rendre compte que le transfert d’un chalet d’une génération à l’autre est une affaire compliquée. Chacun des points soulevés ci-dessus pourrait faire l’objet d’un article séparé. Toutefois, il convient de retenir les quatre points suivants lorsque vous parlez d’un transfert de chalet à vos clients :

  • Premièrement, n’oubliez pas l’importance d’estimer la charge fiscale des gains en capital potentiels résultant d’un transfert de propriété;
  • Deuxièmement, il importe d’envisager les différents moyens dont un client peut passer le chalet à la prochaine génération pour réduire au maximum le fardeau fiscal;
  • Troisièmement, comment les clients s’acquitteront-ils de l’impôt sur les gains en capital? La succession en aura-t-elle les moyens, ou faudra-t-il avoir recours à d’autres méthodes de financement telles que l’assurance (qui pourrait être payée en partie par les enfants qui hériteront); et
  • Quatrièmement, vos clients devraient préparer des plans de succession pour leur chalet. Ceux-ci devraient décrire, parmi d’autres aspects, la structure du droit de la propriété, l’utilisation du chalet, le partage des coûts et la prise des décisions (notamment la vente éventuelle). Ils devraient mettre tout sur papier, sachant qu’une planification sensée maintenant évitera des conflits familiaux à longue échéance.

Dans le prochain numéro : des stratégies utiles pour le partage d’un chalet parmi les membres de la famille élargie.

Michelle Munro est directrice principale, Planification fiscale, à Fidelity Investments Canada.

Pour lui écrire : michelle.munro@fmr.com

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