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Achat d’une maison : ces (nombreux) frais qu’on sous-estime

31 août 2010 | Commenter

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maison_residence_immobilier_propriete_couple_425Le marché immobilier québécois bat son plein. Malgré des prix en hausse, les taux hypothécaires sont si bas qu’ils poussent de nombreux ménages locataires à devenir propriétaires. Mais en ont-ils réellement les moyens ? Au-delà de l’hypothèque et de la commission de l’agent immobilier, les autres coûts liés à l’acquisition d’une maison peuvent grever sérieusement un budget familial s’ils sont mal évalués.

Malheureusement, trop de consommateurs, excités à la perspective de posséder leur maison, négligent d’analyser ces frais. « Une règle pratique généralement utilisée recommande que les coûts fixes liés à la maison ne devraient pas dépasser 30 % de votre revenu brut », dit Rachel Haig, de Morningstar Canada. Toutefois, cette règle présume que l’acheteur a un revenu stable. Or, ce n’est pas le cas de tout le monde. Si l’on ne désire pas être pris à la gorge avec des factures qui surgissent de partout, il convient de déterminer le revenu probable durant les années moyennes et celles de vaches maigres.

Au fait, quels sont ces frais associés à l’acquisition d’une propriété ? Rachel Haig en dresse la liste.

1. Les frais de clôture de transaction
L’acheteur doit payer les frais de clôture, dont le coût du certificat de localisation, l’assurance titre, les frais d’évaluation et les frais juridiques. Les droits de mutation immobilière, ou « taxe de bienvenue », entrent également en jeu. Ils peuvent s’élever à plus de 2 000 $ pour maison qui a été vendue 250 000 $. C’est donc beaucoup d’argent. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, un minimum de 1,5 % du prix d’achat devrait être mis de côté uniquement pour régler les frais de clôture. Heureusement, ces derniers ne sont à verser qu’une seule fois, contrairement à ceux qui suivent.

2. Les impôts fonciers
Les consommateurs devraient consulter le registre foncier de leur municipalité pour voir l’estimation de la valeur de la maison qu’ils convoitent. Ils auront ainsi une idée du prix payé par le propriétaire précédent. Il est plus difficile d’évaluer les impôts fonciers d’une maison neuve. Quoi qu’il en soit, dans les grandes agglomérations, cette taxe franchit rapidement les 1 000 $ par année. En 2009, les Montréalais propriétaires d’un bungalow de trois chambres ont payé en moyenne presque 3 000 $ en impôts fonciers. Ce montant ne comprend pas la taxe scolaire, elle aussi basée sur l’évaluation du prix de la propriété.

3. L’entretien et les réparations
Les agents immobiliers disent que les coûts annuels de d’entretien et de réparation d’une maison varient de 1 % et 4 % du prix d’achat. Selon cette règle, les propriétaires d’une maison de 250 000 $ doivent donc s’attendre à dépenser entre 2 500 $ et 10 000 $ par année afin de maintenir leur résidence en bon état. On ne parle pas de rénovations, ici, mais seulement d’entretien et de réparations. Impérativement, les futurs propriétaires doivent savoir que ces frais récurrents sont inévitables, même sur une maison neuve. S’ils ne veulent pas y laisser leur chemise, ils doivent apprendre à manier le marteau et l’égoïne le plus tôt possible. Parmi les gros travaux d’entretien qu’il faudra sans doute entreprendre un jour, on note le remplacement des fenêtres, la réfection de la toiture, et le remplacement de la fournaise et du chauffe-eau (qu’il est toutefois possible de louer).

4. L’assurance habitation
Selon Statistique Canada, l’assurance moyenne pour une maison revient à 695 $ par an. Cependant, ce prix varie en fonction de la province et de la ville de résidence, et des particularités du contrat. Tous les prêteurs hypothécaires exigent que les maisons qu’ils prennent en garantie soient assurées.

5. Les frais de copropriété
Ceux qui désirent acheter un condo devront prendre en compte les frais de copropriété, qui servent à payer l’entretien et les réparations des espaces et des services communs. Ces frais varient considérablement, de 100 $ à 1 000 $ par mois selon le type d’immeuble.

6. L’assurance hypothèque
Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’institution financière exigera que son client contracte une assurance de prêt hypothécaire, qui représente de 0,5 % à 2 % du montant du prêt. La Société canadienne d’hypothèques et de logement a dressé un tableau pratique indiquant les primes à payer selon le versement initial fait. Pour consulter ce tableau, cliquez ici.

Naturellement, cette dépense peut être évitée si la mise de fonds est supérieure à 20 %.

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