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Épargne

Comment faire du chalet le meilleur investissement possible

9 août 2010 | Commenter

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Posséder un chalet peut procurer beaucoup de bonheur, mais déterminer ce qu’il en adviendra lors du passage à la génération suivante peut causer des maux de tête inversement proportionnels à ce bonheur.

La bonne nouvelle, écrit sur le site Web Morningstar Matthew Elder, directeur de Sensible Communication, une boite torontoise spécialisée dans les communications au service des entreprises du secteur financier, c’est que la valeur des propriétés récréatives, comme la plupart des biens immobiliers, grimpe et se révèle généralement un bon investissement.

Mais un investissement n’est bon que si l’on réalise un profit au moment de la vente. Contrairement à la maison en ville et à la voiture, qu’on conserve rarement pour toute une vie, les chalets ont tendance à être conservés ad vitam aeternam et transmis à la génération suivante.

Là réside le défi. Et c’est aussi là que vous pouvez peut-être aider vos clients à s’y retrouver.

Comment conserver cette propriété dans la famille tout en ne causant pas de casse-tête d’héritage à votre succession?

La première étape, et la plus difficile, est d’analyser la situation familiale pour savoir s’il est réellement possible de léguer le chalet aux enfants.

Il y a des questions difficiles que vos clients devront se poser :

-Peuvent-ils se permettre de conserver le chalet où auront-ils besoin de leur capital pour financier leur retraite?

-Leurs enfants et autres héritiers demeurent-ils suffisamment proche pour l’utiliser?

-En veulent-ils vraiment?

-Le partager est-il envisageable pour les enfants et autres héritiers?

-Si oui peuvent-ils en assumer la maintenance, le paiement des taxes?

-Ont-ils eux aussi besoin du capital?

Une fois prise la décision de garder le chalet dans le giron familial, se présente le second défi : comment organiser le transfert? Aujourd’hui ou dans le futur?

Le plus simple est de le léguer dans le testament, idéalement après en avoir discuté avec ses héritiers.

Si aucun accord n’intervient, les experts suggèrent au légataire d’imposer ses directives dans le testament. Ou tout simplement le léguer à qui il le souhaite, et ce sera à lui de voir. Mais la meilleure alternative demeure de transférer la propriété quand votre client se  rend compte qu’il n’a plus la capacité de s’en occuper seul.

Peu importe le moment où la propriété est transférée à un héritier, ou tout simplement vendue, la question de l’imposition doit être considérée puisque la moitié du gain en capital sur la vente sera taxable. Et l’on ne peut s’en sauver en offrant la propriété en cadeau. Ni en abaissant le prix indûment. Puisque le Fisc vérifiera alors la valeur de l’évaluation municipale de la demeure et le prix de vente moyen des chalets environnants s’ils suspectent votre client d’avoir déclaré un prix de vente trop bas.

Le plus longtemps votre client demeure propriétaire, le plus longtemps il repoussera son assujettissement à l’impôt sur son gain de capital. Et il peut le repousser encore plus en s’arrangeant pour transférer la propriété à l’époux survivant puisque l’impôt sur le gain de capital ne s’applique pas lors d’une vente de propriété à un époux.

D’ailleurs si vos clients achetent un chalet maintenant, vous pouvez leur suggérer de repousser au maximum cet assujettissement à l’impôt sur le capital en plaçant la propriété au nom de leurs enfants, ou même leurs petits-enfants s’ils en ont.

Mais encore là, il sera impossible d’esquiver à jamais cet impôt. Et avec la hausse ininterrompue de la valeur des résidences secondaires, le montant de l’impôt est à la hausse lui aussi. Notez que cet impôt sur le capital est calculé en fonction de l’augmentation de la valeur de la propriété depuis le 1er janvier 1972. Si votre client a acquis son chalet avant ça, l’augmentation de sa valeur sera calculée en fonction de sa valeur à cette date.

Autre astuce pour éviter à la succession de payer de l’impôt sur le gain de capital, si l’on peut prévoir assez tôt à qui on transfèrera le chalet en question, c’est de prendre une assurance-vie dont le successeur sera bénéficiaire. Ainsi le paiement de l’assurance l’aidera à éponger cet impôt soudain. Mais si votre client est déjà très avancé dans sa vie, cela peut ne pas être envisageable considérant le montant exorbitant de l’assurance-vie passé un certain âge.

Ce gain de capital n’est pas applicable à la vente de la propriété principale. Si une seule propriété peut avoir ce titre, on peut en cours de vie modifier le statut du nos propriétés, le chalet devenant la propriété principale et la maison de ville la seconde. En autant que votre client puisse prouver le statut de ses résidences.

Il y a avantage à procéder ainsi seulement si le chalet vaut plus que la propriété principale.

Il est aussi possible d’épargner quelques dollars sur le gain de capital et d’obtenir comme  date de référence la valeur du chalet le 1er janvier 1981. C’est que jusque là, la loi permettait aux époux de déclarer chacun une résidence principale. Si vos clients avaient leur chalet avant cela, le statut de résidence secondaire de cette propriété peut entrer en vigueur à cette date puisqu’avant elle peut être considérée comme première résidence.

Bon à savoir également : posséder un chalet par l’entremise d’un trust par une famille n’est pas un moyen d’éviter l’impôt sur le gain de capital puisque cet impôt doit être acquitté par les trusts chaque 21 ans.

Garder le chalet dans le giron familial est une perspective séduisante, mais cela demande une bonne communication dans la famille et une planification minutieuse. N’hésitez pas à conseiller vos clients sur le sujet car c’est délicat. À défaut d’une voie successorale claire pour vos clients, mieux vaut peut-être en bout de ligne vendre la propriété au bon moment.

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