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Comment transformer son hypothèque en avantage fiscal?

13 avril 2015 | La rédaction | Commenter

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Contrairement aux États-Unis, les intérêts hypothécaires relatifs à une résidence principale au Canada ne sont pas déductibles. Du moins, pas sans une planification fiscale adéquatement élaborée, précise un article du Financial Post. Comment tirer parti des taux préférentiels en empruntant pour investir tout en obtenant un avantage fiscal?

La mise en œuvre d’une telle stratégie ne s’effectue naturellement pas sans éviter les nombreux écueils qui guettent les propriétaires à la recherche du meilleur des deux mondes.

Propriété locative : ce qu’il faut savoir

Les investisseurs seraient nombreux à croire qu’il ne suffit que de contracter une hypothèque sur une propriété locative pour ensuite réclamer l’intérêt hypothécaire à titre de déduction par rapport aux revenus de location. Cette erreur découlerait d’une méconnaissance du principe en vigueur, soit que la déduction des intérêts payés n’est applicable que sur le prêt et non sur l’actif utilisé pour l’obtenir.

L’exemple cité permet de mieux saisir les distinctions existantes. Dans le cas où un propriétaire envisagerait de refinancer son unité locative et d’utiliser l’argent supplémentaire pour effectuer une mise de fonds sur un nouveau chalet pour usage personnel, les intérêts additionnels associés à l’hypothèque gonflée ne seraient pas déductibles, le capital ayant été utilisé pour l’acquisition d’un actif d’usage personnel.

Mais la situation serait différente si la somme empruntée servait à apporter des améliorations ou à réparer la propriété locative.

Emprunter pour investir : manipuler avec soin

Pour obtenir des intérêts déductibles d’impôt et pour réduire l’hypothèque plus rapidement, plusieurs propriétaires de résidences principales décident de convertir leur prêt hypothécaire (mauvaise créance) en un prêt d’investissement (bonne créance). Dans le milieu financier, cette pratique est connue sous le nom de Manœuvre de Smith.

Bien que perçue comme généralement positive par les utilisateurs, elle ne doit être mise en œuvre que sous certaines conditions. Tout manquement ou laxisme à cet égard peut s’avérer catastrophique, forçant souvent les propriétaires à une hypothèque reversée dans leur retraite.

L’élaboration de la stratégie doit donc reposer sur deux certitudes :

  • que les principes structurels des investissements anticipés permettent bel et bien une pleine déduction fiscale;
  • que lesdits investissements aient la capacité de constituer un revenu, et non seulement de produire des revenus exonérés ou des gains en capital.

L’investissement dans les marchés de l’or, de l’argent ou du nickel n’est pas recommandé. Pourquoi? Parce que ces placements ne généreront jamais d’intérêts ou de dividendes, se contentant généralement de produire des gains en capital pour fins fiscales. Ce qui, comme le souligne l’article, ne permettra pas de déductions d’intérêts.

Réussir son remaniement financier

La conversion du prêt hypothécaire en prêt d’investissement peut s’avérer efficace dans la stratégie financière globale, et ce, sans affecter la situation nette familiale lorsqu’elle est bien planifiée.

Il est ainsi suggéré de procéder à un inventaire minutieux de l’ensemble des actifs et des dettes du ménage et d’ensuite déterminer les possibles optimisations.

Encore une fois, l’exemple décrit dans l’article permet une meilleure compréhension de la dynamique globale. Il y est question d’une famille détenant un chalet familial sous hypothèque et portefeuille considérable excluant un REER. Le portefeuille d’investissement génère des dividendes et des intérêts imposables, alors que les paiements d’intérêts liés à l’utilisation personnelle du chalet ne donnent droit à aucun avantage fiscal.

Dans ce cas, le ménage aurait gagné à liquider son portefeuille, à payer le chalet, à le refinancer et à investir dans un nouveau portefeuille.

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