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Baisse économique

Et si les prix de l’immobilier chutaient…

21 mai 2013 | La rédaction | Commenter

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Le marché immobilier a ralenti au Canada depuis les changements apportés aux règles hypothécaires, il y a un peu moins d’un an. Selon Morningstar, les investisseurs ne devraient pas craindre un réel éclatement d’une bulle immobilière tant que la Banque du Canada n’amorcera pas une hausse des taux d’intérêt.

Un tel changement de politique ne devrait pas se produire de sitôt puisque la croissance économique canadienne fait du surplace. Mais si un éclatement de la bulle survient, les conséquences pourraient être sévères pour les banques canadiennes, et pour l’ensemble des contribuables canadiens. C’est ce qu’affirme l’analyste Dan Werner, responsable du secteur des services financiers chez Morningstar, dans un article publié sur Morningstar.ca.

« En supposant des diminutions incrémentielles de 10 % du prix des habitations, il apparaît que la SCHL et les banques présentent des risques de pertes importantes ou de dégradation du capital », écrit M. Werner. Puisqu’il s’agit d’un organisme fédéral, une détérioration de la situation financière de la SCHL aurait un impact sur l’ensemble des contribuables.

À lire : Immobilier : – 45 %, vraiment?

Comparable ou pas?
Le débat qui agite les experts est de savoir si les banques canadiennes se retrouvent actuellement dans une situation similaire à celle des banques américaines en 2007. La mesure qui est utilisée est le ratio prêt/valeur pour les prêts résidentiels accordés par les banques. Plus ce ratio est élevé, moins les banques ont de marge de manœuvre en cas de chute des prix. Les banques canadiennes avancent que leurs ratios prêt/valeur pour les prêts résidentiels se situent à des niveaux plus bas que ceux des banques américaines avant l’éclatement de la bulle immobilière.

Les analystes de Morningstar ne sont pas d’accord avec cette affirmation. « Notre examen révèle que les ratios moyens prêt/valeur des banques américaines à ce moment-là étaient semblables à ceux que nous voyons actuellement pour les prêts résidentiels au Canada », dit M. Werner. Le ratio prêt/valeur moyen des banques canadiennes se situe entre 45 % et 60 %. La valeur moyenne de ce ratio aux États-Unis juste avant l’écroulement du secteur de l’habitation était de 54 % à 55 %, soit un niveau très comparable.

La distribution : un facteur-clé
Au-delà de la valeur moyenne du ratio, il est plus important encore de comparer la distribution (ou répartition) du ratio. À titre d’exemple, en 2013, une proportion de 22 % des prêts hypothécaires des banques canadiennes a un ratio se situant entre 70 % et 80 % (un niveau passablement élevé). « Avec un grand pourcentage d’hypothèques des banques canadiennes situé dans cette fourchette, il ne faudrait qu’une baisse des prix de 10 % pour que ces prêts dépassent les normes actuellement autorisées par la SCHL sur les nouveaux prêts », souligne M. Werner. De façon générale, la distribution des ratios est très semblable à celle observée aux États-Unis en 2007, remettant en question les prétentions de solidité de nos institutions financières.

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