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Investir dans une propriété : Placement immobile?

27 mai 2013 | Jean-François Venne

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Une propriété privée constitue l’actif le plus important de bon nombre d’investisseurs. Est-ce une bonne idée de concentrer ses avoirs dans un tel placement?

La hausse des prix des propriétés privées depuis le début des années 2000 a fait miroiter la possibilité de faire un profit intéressant lors de la revente. Combinée aux faibles taux d’intérêt, elle a convaincu plusieurs investisseurs de miser sur une maison ou un condominium comme principal actif en vue de leur retraite. Cette concentration des avoirs dans un seul actif inquiète suffisamment pour que la Régie des rentes du Québec publie une mise en garde sur son site internet. Elle indique notamment que les investisseurs devraient éviter que les coûts de leur résidence ne représentent un poids trop important dans leur budget, et surtout qu’ils devraient diversifier leurs actifs.

Une mise en garde que comprend tout à fait Jean-Philippe Tarte, maître d’enseignement au Service d’enseignement de la finance de HEC Montréal. Pour lui, l’achat d’une propriété privée ne fait pas grand sens sur le plan du rendement financier pur. « Si le but est de s’exposer au marché immobilier comme catégorie d’investissement alternatif, l’achat d’une propriété privée signifie que l’on investit dans un seul actif, fait-il remarquer. C’est comme si j’investissais tout mon argent dans les actions d’une seule compagnie. » Selon lui, un investisseur désireux de profiter des variations du marché immobilier aurait tout intérêt à investir dans d’autres outils de placement, comme les fonds d’investissement immobilier. « Avec une résidence, on ne s’expose qu’au marché résidentiel, alors qu’avec ce type de fonds, nos placements sont diversifiés aussi sur les marchés de l’immobilier industriel, commercial ou locatif. »

L’enseignant déplore aussi la tendance qu’ont plusieurs épargnants à calculer la valeur de leur investissement en comparant simplement le prix d’acquisition et le prix de vente. Selon lui, ce raisonnement simpliste occulte un grand nombre de frais qui viennent grever ce profit, voire le réduire à néant, comme les frais de courtage à l’acquisition et à la vente, les taxes plus élevées, ou encore les rénovations que l’on aura faites sur plusieurs décennies.

En tant que placement, une résidence présente aussi un autre écueil, selon le gestionnaire de portefeuille et conseiller en sécurité financière, Cimon Plante. « Ce n’est pas un actif liquide, on le garde au complet ou on le vend au complet, on ne peut en liquider une partie », note-t-il. C’est un pensez-y bien. D’autant plus, ajoute Jean-Philippe Tarte, que l’on peut difficilement profiter des soubresauts du marché pour maximiser ses profits à la revente. « Normalement, lorsque l’on achète des titres, on s’efforce d’acheter quand les prix sont bas et de revendre quand ils sont élevés, mais avec une maison, on peut difficilement différer l’achat ou la vente de plusieurs années », lance-t-il. Les aléas de la vie (divorce, retraite, perte d’emploi, etc.) peuvent effectivement forcer à vendre, même dans un marché qui ne serait pas idéal.

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En chiffres

  • Selon BMO, les Canadiens qui envisagent d’acheter une première maison d’ici cinq ans y consacreront en moyenne 300 000 $, avec une mise de fonds moyenne de 48 000 $.
  • En 2000, le prix médian d’une maison unifamiliale au Québec était de 94 500 dollars. Au premier trimestre 2013, il était de 225 000 $ (source : Le Baromètre FICQ du marché résidentiel, 1er trimestre 2013)

Un placement « sûr »?

Pourtant, investir dans une maison continue d’avoir la cote chez plusieurs, pour deux raisons principales : un sentiment de sécurité lorsque l’on compare la stabilité des prix de l’immobilier à la volatilité du marché boursier, et la qualité de vie, un actif intangible, qui a énormément de valeur pour les acheteurs.

« Les prix sont à la hausse depuis presque dix ans, rappelle Gina Gaudreault, directrice générale de la Chambre immobilière de Québec. Même s’il a payé cher, rien n’indique que l’acheteur court un risque de vendre à perte. Les placements sur le marché boursier sont beaucoup plus incertains. Et les placements plus sûrs, comme les obligations, ont de très faibles rendements, parfois même sous le seuil de l’inflation. »

L’investissement dans une propriété privée crée aussi un certain effet de levier, ajoute la directrice générale. Elle déplore l’exemple du coût d’opportunité souvent donné par les planificateurs financiers. Ces derniers comparent le rendement de la valeur de la maison sur 25 ans ou 30 ans, pour démontrer que l’épargnant aurait mieux fait d’investir cette somme ailleurs. Dans les faits, rappelle-t-elle, les acheteurs ne paient pas leur maison comptant. Ils n’investissent pas d’un coup plusieurs centaines de milliers de dollars, mais simplement la valeur de leur mise de fonds. « La mise de fonds permet d’acquérir un actif valant plusieurs centaines de milliers de dollars, alors que si on investit dans d’autres types de placements, on n’a que la valeur de notre mise de fonds », ajoute-t-elle.

Ainsi, l’achat d’une propriété privée devient en quelque sorte une épargne forcée, poursuit de son côté Lise Lefrançois, spécialiste hypothécaire chez BMO. « C’est un engagement à se payer un actif, selon elle. Lorsque l’on investit dans des fonds de placement, on peut parfois sauter une année ou investir moins, ou encore décaisser une somme pour parer à un imprévu, ou se payer des vacances ! L’hypothèque force les épargnants à être disciplinés. »

Rendement qualitatif

Reste que pour la plupart des acheteurs, l’acquisition d’une propriété dépasse de beaucoup la recherche du rendement financier maximal. Il s’agit plutôt d’un choix visant à maximiser sa qualité de vie. « Il faut sortir d’une perspective purement financière, croit Jean-Denis Arnaud, conseiller en sécurité financière à La Capitale Services Conseils. Il y a, en quelque sorte, un rendement qualitatif à considérer, comme le fait de ne pas avoir de propriétaire, d’avoir plus d’espace pour les enfants, plus d’intimité, etc. » Selon lui, l’immobilier représente environ 60 % de la valeur d’un patrimoine, et cet actif traverse le temps, malgré les soubresauts des marchés.

D’autant plus que l’on peut utiliser la valeur de la maison pour augmenter son confort financier, sans nécessairement la revendre, comme l’explique Lise Lefrançois : « Plusieurs personnes qui sont à la retraite et ont fini ou presque fini de rembourser leur hypothèque contractent une marge de crédit hypothécaire. Cela leur permet d’augmenter leur liquidité, en attendant de toucher le profit de la vente de leur maison. »

Ainsi, si l’achat d’une propriété ne se compare pas très avantageusement, en termes de rendement purement financier, aux placements les plus performants sur le marché, il présente tout de même des avantages indéniables. Tout dépend si l’on privilégie le rendement financier maximal, ou plutôt la sécurité et le bonheur d’être maître chez soi.

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