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Le RAP et ses limites

21 avril 2010 | Commenter

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chronique_maisonLe marché immobilier est en pleine effervescence. Les consommateurs se pressent à acheter leur première ou leur deuxième maison avant que les prix ne s’élèvent davantage ou que les taux hypothécaires n’augmentent encore plus.

Pour financer l’achat d’une première propriété, nombre de vos clients « rappent » leur REER. Ils peuvent ainsi y puiser jusqu’à 25 000 $  en franchise d’impôt et utiliser cet argent comme mise de fonds. Ils ont ensuite 17 ans pour rembourser leur REER.

« En théorie, le RAP semble être formidable, mais il présente de sérieux inconvénients », dit Ashley Redmond, de Morningstar Canada.

En effet, le bénéfice principal d’un REER est un rendement composé libre d’impôt au fil du temps. Toute ponction se traduit par un coût de renonciation qui peut être élevé, surtout chez les jeunes personnes dont l’horizon de placement est long. Or, c’est probablement eux qui sont le plus attirés par le RAP.

Ashley Redmond donne l’exemple d’une femme 30 ans qui achète sa première maison et détient 30 000 $ dans son REER. Après avoir retiré 25 000 $ dans le cadre du RAP, il lui restera 5 000 $ dans son REER. Comme elle prévoit prendre sa retraite à 65 ans, elle continue à déposer 1 000 $ annuellement dans son REER. En supposant un rendement annuel moyen de 7 %, cette femme aura accumulé 191 620 $ lorsqu’elle tirera sa révérence au marché du travail.

Mais si elle n’avait pas « rappé » son REER ? Eh bien, ses 30 000 $ d’épargne-retraite auraient atteint 458 534 $ au bout de 35 ans. La différence est donc significative. Ceux qui ont l’intention d’utiliser leur REER pour acheter une maison doivent être au courant de la réalité de ces chiffres.

« Les participants au régime qui ont les moyens financiers de le faire peuvent atténuer l’impact de la croissance perdue de leur REER en effectuant des cotisations plus élevées à leur REER que le 1/15 minimum requis du montant retiré », dit Ashley Redmond. Mais, la plupart du temps, c’est plus facile à dire qu’à faire, car avec les joies de la propriété viennent une série de dépenses récurrentes onéreuses.

Quand même, il y a des situations où «rapper» son REER peut être avantageux. Ashley Redmond prend l’exemple des parents qui cherchent à aider leurs enfants adultes à acquérir leur première propriété. Au lieu de leur donner de l’argent directement, les parents peuvent insister pour que leurs enfants effectuent des cotisations REER et qu’il réinvestissement leurs remboursements d’impôt dans le REER. Une fois les 25 000 $ atteints, les enfants pourront ensuite « rapper » leur REER et acheter leur maison.

Quelle que soit la stratégie retenue, Ashley Redmond conseille de ne pas se précipiter sur le marché immobilier en raison de l’augmentation du prix des maisons et des taux hypothécaires, ou parce que les agents immobiliers ou les membres de votre famille vous y poussent. « Après tout, c’est vous qui devrez faire les paiements d’hypothèque et, peu après, les remboursements à votre REER », conclut-elle.


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