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Immobilier

Nouvelles règles hypothécaires : quelles conséquences?

22 octobre 2013 | Frédérique David | Commenter

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Des experts de l’immobilier étaient les invités de la conférence organisée par le ClubIMMO, le 16 octobre dernier à la Grande Bibliothèque de Montréal. L’événement était l’occasion, pour les acteurs du marché immobilier, d’en apprendre davantage sur les impacts du resserrement des règles de financement hypothécaire et sur les solutions proposées par Richard Bergeron, candidat à la mairie de Montréal, pour contrer l’exode des Montréalais.

Les incidences des nouvelles règles hypothécaires

Plusieurs changements sont survenus, au cours des dernières années, quant aux règles d’emprunt hypothécaire. En octobre 2008, la mise de fonds pour l’achat d’une propriété est passée de 0 à 5 % et la période d’amortissement maximale d’un emprunt a été réduite de 40 à 35 ans. « La récession de 2008 et 2009 empêche de faire une lecture claire des tendances du marché immobilier qui sont attribuables à ce resserrement », mentionne Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Un nouveau resserrement des règles est survenu en avril 2010, alors que la mise de fonds exigée pour un emprunt est passée à 20 % pour l’achat d’un immeuble d’un à quatre logements dont aucun n’est occupé par le propriétaire. En mars 2011, la période d’amortissement maximale a été réduite à 30 ans, puis à 25 ans en juillet 2012. « Ce dernier resserrement hypothécaire est celui qui semble avoir eu le plus grand impact financier pour les ménages, indique Paul Cardinal. Le fait de réduire la période d’amortissement de 30 à 25 ans a eu le même impact sur leurs mensualités hypothécaires qu’une augmentation de leur taux d’intérêt hypothécaire d’environ 0,9 %. » Ce changement a également eu des conséquences sur le montant que les ménages peuvent désormais emprunter, puisque leurs achats immobiliers dépendent des mensualités qu’ils peuvent supporter. « Avec un taux hypothécaire de 3,5 % pour un terme de 5 ans, un montant de 290 000 $ emprunté sur 30 ans donne le même remboursement mensuel que 265 000 $ sur 25 ans, indique l’analyste de la FCIQ. À la suite du resserrement des règles hypothécaires survenu en juillet 2012, environ 16 % des acheteurs de la province ont dû revoir leur budget à la baisse. »

Selon un sondage Léger Marketing, environ 32 % des acheteurs de la province qui ont acheté une propriété entre octobre 2010 et juin 2012 ont choisi une période maximale d’amortissement de 30 ans. « Le resserrement hypothécaire de juillet 2012 a donc eu un impact relativement immédiat sur les ventes, qui ont reculé de 13 % à Montréal dans les douze mois qui ont suivi », mentionne Paul Cardinal. Quant aux prix de vente des propriétés, ils ont augmenté à un rythme annuel de 4,4 % avant le resserrement hypothécaire de 2012 et ce rythme annuel d’augmentation est passé à 2,1 % après. « Depuis le tournant des années 2000, nous étions dans un marché qui avantageait les vendeurs, explique Paul Cardinal. Les propriétés se vendaient rapidement et les prix augmentaient de façon importante. Le resserrement hypothécaire de juillet dernier a refroidi certains acheteurs, mais l’offre a continué d’augmenter, nous faisant passer d’un marché de vendeurs à un marché équilibré. Actuellement, nous sommes sur le point de basculer vers un marché d’acheteurs, surtout pour la copropriété. »

L’analyse des ventes par catégorie de propriété indique que la copropriété a été légèrement plus affectée par le dernier resserrement hypothécaire, avec des ventes à Montréal qui sont passées d’une hausse de 6 % entre août 2011 et juillet 2012 à une baisse de 16 % entre août 2012 et juillet 2013. Au cours des mêmes périodes, les ventes de maisons unifamiliales sont passées d’une hausse de 6 % à une baisse de 12 % et les ventes de plex sont passées d’une hausse de 2 % à une baisse de 15 %.

Les premiers acheteurs ont été les plus affectés par les nouvelles règles hypothécaires de juillet 2012. La baisse des ventes a donc été plus importante pour les propriétés  de moins de 250 000 $ (-17 % à Montréal) que pour les propriétés de 250 000 $ à 450 000 $ (-12 %) ou celles de 450 000 $ et plus (-5 %). « Les propriétés plus dispendieuses intéressent des acheteurs qui en sont à leur deuxième, troisième ou quatrième propriété et ont déjà des mises de fonds, explique Paul Cardinal. Ils sont donc moins affectés par les derniers resserrements hypothécaires. »

Les ventes par secteurs géographiques montrent que les premiers acheteurs, qui sont les plus affectés par le dernier resserrement hypothécaire, doivent parfois reconsidérer leur lieu de résidence. « Au cours des douze mois qui ont suivi le dernier resserrement hypothécaire, les ventes ont baissé de 15 % sur l’île de Montréal, de 16 % à Laval, de 8 % sur la Rive Sud et de 8 % sur la Rive Nord où les propriétés sont plus abordables. » Quelques rares secteurs se sont distingués par une hausse des ventes au cours de la même période. Il s’agit des maisons unifamiliales de plus de 500 000 $ à Laval, des maisons unifamiliales de plus de 400 000 $ sur la Rive Nord et des copropriétés entre 200 000 $ et 300 000 $ sur la Rive Nord.

Un nouveau resserrement hypothécaire est à prévoir puisque, le 6 août dernier, le ministre fédéral des Finances Jim Flaherty a annoncé que la SCHL limiterait, d’ici la fin de l’année, les montants de titres hypothécaires qu’elle garantit à un certain montant par prêteur. « En théorie, cela devrait créer certaines pressions à la hausse sur les taux hypothécaires », indique Paul Cardinal qui croit toutefois que l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle risque d’être retardée.

Lutter contre l’exode des Montréalais

Le candidat à la mairie de Montréal Richard Bergeron déplore l’exode des classes moyennes de Montréal, qu’il associe à une perte de formidables occasions immobilières pour la métropole. « Cet exode représente 22 000 personnes en moyenne par année, soit 8000 à 10 000 ménages montréalais, dit-il. Il y  a donc un transfert d’investissement de Montréal vers les banlieues de 2,5 milliards de dollars par année et entre 40 et 50 millions de revenus annuels générés au bénéfice de la soixantaine de municipalités des banlieues qui entourent Montréal. Cela fait 30 ans que je me désole de ce modèle de développement typique de l’Amérique du Nord, où les centres s’affaiblissent. » Pour contrer le problème, le candidat à la mairie croit qu’il ne suffit pas d’augmenter les subventions accordées aux jeunes familles dans le cadre du programme d’accession à la propriété. « Il faut aller beaucoup plus loin et créer de beaux quartiers, dit-il. Il faut être ambitieux et miser sur 75 000 habitants de plus au centre-ville de Montréal. Il faut que, sur un horizon d’environ 20 ans, il ne reste plus un seul terrain vague et plus un seul stationnement de surface au centre-ville. » Inspiré par le développement de Vancouver, Richard Bergeron a donc élaboré un projet de développement pour Montréal qui comprend notamment le « quartier maritime » et son extension et Griffintown avec un potentiel de 40 000 habitants chacun, un rehaussement significatif de tout le système de transport collectif de Montréal avec notamment l’ajout d’un réseau de tramway d’ici 2017. « Le métro et l’autobus sont actuellement utilisés à plein rendement, explique le chef de Projet Montréal. On peut graduellement mettre en place des conditions de densification et de développement urbain qui, à terme, vont justifier la création de corridors de transport de haut niveau. »

 

 

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