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Oui aux fonds de placement immobilier, mais à quel prix?

17 août 2007 | Bryan Borzykowski | Commenter

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Au cours de la dernière année, les fonds de placement immobilier – un instrument composé de titres de sociétés immobilières et de fiducies de placement immobilier – ont fait leur apparition au sein du portefeuille de plusieurs compagnies de fonds communs. Bien qu’il semble y avoir un intérêt marqué pour ce type de placement, est-ce vraiment une bonne idée de se tourner vers le marché immobilier en ce moment, surtout si on tient compte du taux de change à la hausse, des problèmes de crédit du côté des États-Unis et de la récente chute des marchés?

« Lorsque les prix du logement sont à la baisse, les fonds de placement immobilier enregistrent généralement des pertes », dit Peter Ficek, un planificateur financier agréé de Calgary. « Serions-nous sur le point d’observer un revirement de tendance au moment même où tant de gens décident de s’intéresser au phénomène? »

Le secteur de l’immobilier connaît une performance solide depuis quelques années, ce qui a permis à plusieurs fonds de placement immobilier d’obtenir des rendements considérables, jusqu’à 40 % dans certains cas. Compte tenu du mouvement à la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement du marché américain, M. Ficek rappelle cependant qu’il serait sage de ne pas placer tous vos œufs dans le même panier. « Il est possible que le meilleur soit déjà derrière nous », rappelle-t-il. « Si le prix de nos actifs suit la même tendance que celle des États-Unis, c’est un recul qui nous attend. De plus, les taux d’intérêt ont déjà commencé à augmenter. Et si la hausse du coût d’emprunt devait affecter l’ensemble de l’économie, y compris le secteur de l’immobilier?

Il suffit de parler de débâcle immobilière pour rappeler à certains conseillers la fin des années 1980, où les fonds de placement immobilier avaient la cote. Après avoir opté pour ces derniers, plusieurs investisseurs avaient alors essuyé d’importantes pertes à la suite de l’effondrement des marchés immobiliers.

« La correction a été particulièrement sévère », se souvient Dan Hallett, président de la firme Dan Hallett and Associates. « En raison de l’effet de levier, le réveil a été plutôt brutal. Plusieurs gens se sont départis de leurs fonds de placement immobilier. J’ignore encore comment les investisseurs ont réussi à s’en sortir. »

Il est peu probable qu’une telle situation se produise à nouveau, car les fonds de placement immobilier des années 1980 investissaient directement dans le secteur immobilier et non par le biais de titres mondiaux. Mais le risque d’un repli des marchés continue d’être une préoccupation.

Les défenseurs des fonds de placement immobilier ne semblent pas s’en préoccuper outre mesure, et ce même si le secteur nord-américain de l’immobilier est présentement à la croisée des chemins. La situation s’explique par le fait que la plupart des nouveaux fonds de placement immobilier ont une perspective mondiale, et aussi par le fait que la plupart des investisseurs détiennent des titres et des FPI de sociétés immobilières commerciales.

« La performance du secteur de l’immobilier commercial et celle du marché de l’habitation ne vont pas nécessairement de pair », rappelle Christine Girvan, PDG de la firme canadienne ABN AMRO Asset Management, laquelle gère les fonds de placement immobilier Mackenzie. « Il se peut que vous investissiez dans un immeuble à bureaux du Royaume-Uni ou encore un centre commercial de Hong Kong. »

Avant de déterminer la volatilité d’un secteur d’activité, il faut également étudier les grandes tendances à l’œuvre au sein des économies de chacun des pays, ajoute-t-elle.

Et lorsque la firme Mackenzie, dont le fonds Catégorie Mackenzie Universal Mondial immobilier possède un actif sous gestion d’environ 262 millions $, cherche de nouvelles occasions de placement, elle tient compte des mises en chantier dans chacun des pays. S’il y a surabondance d’espaces de bureaux disponibles, le potentiel de rendement de la ville ou du pays risque d’en souffrir. « Cette statistique a un impact sur la capacité des propriétaires à accroître les loyers. »

C’est leur perspective mondiale du secteur de l’immobilier qui constitue l’attrait principal de ces fonds. Non seulement cela leur permet-il d’offrir plus de choix, mais les investisseurs profitent aussi d’un pouvoir de négociation semblable aux Trump de ce monde.

« Quelques douzaines de pays de par le monde peuvent compter sur des secteurs immobiliers importants et hautement liquides », affirme Gavin Graham,  PDG de la firme Guardian Group of Funds, laquelle a lancé récemment un nouveau fonds de placement immobilier.

Selon M. Graham, la corrélation entre le secteur de l’immobilier à l’échelle mondiale et les autres catégories d’actif, y compris les actions et autres titres immobiliers, est relativement faible. « Les appartements japonais n’ont rien à voir avec les centres commerciaux allemands, qui eux n’ont rien non plus à voir avec les espaces à bureaux londoniens. Il s’agit donc d’une réalité qui ne s’apparente en rien avec les autres catégories d’actif traditionnelles au sein des autres pays. »

Bien que M. Hallett semble croire que l’accès à la propriété demeure la meilleure façon d’investir dans le marché de l’immobilier, les fonds de placement immobilier, surtout lorsqu’ils ont une perspective mondiale, peuvent s’avérer d’excellentes alternatives. « À long terme, l’immobilier à titre d’actif vous permettra de générer des bénéfices. Mais en élargissant vos horizons, vous profiterez également d’un certain niveau de diversification par rapport au marché canadien. »

Cependant, comme c’est souvent le cas, une mauvaise performance du marché aura un impact négatif sur la valeur des fonds. « Si les titres des sociétés immobilières font partie de l’indice composite, il y a fort à parier qu’ils suivront les aléas du marché dans son ensemble, que ce soit dans un sens ou dans l’autre », dit M. Hallett. « Votre diversification est donc moins efficace à court et à moyen terme. »

Si votre client désire investir dans un fonds de placement immobilier, M. Facek recommande de limiter la part qui y sera consacrée à 10 % de la valeur totale du portefeuille. « Pour qu’un portefeuille soit diversifié, vous devez éviter de miser sur une catégorie d’actif en particulier », rappelle-t-il.

Et comme c’est le cas pour toutes les catégories d’actif, lorsqu’un produit devient trop populaire, il convient de se demander si le moment est bien choisi. « Quand tout va bien, tous les investisseurs veulent leur part du gâteau », dit M. Ficek. « C’est peut-être le cas en ce moment en raison des excellentes performances enregistrées par le secteur de l’immobilier. »

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