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Immobilier

Planification pour une résidence secondaire

5 août 2014 | Angelo D'Amico | Commenter

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Que vous possédiez déjà une résidence de villégiature, ou que vous songiez à en acquérir une, voici quelques considérations importantes et des idées de planification auxquelles vous pourriez songer.

Stratégies d’achat

Avant d’investir un montant important dans l’achat d’une deuxième propriété, songez à en louer une dans quelques secteurs qui vous plaisent pendant un certain temps, pour vous faire une idée de l’endroit et du voisinage. Lorsque vous avez choisi votre zone géographique « idéale » et sélectionné une propriété ou un terrain où en construire une, la prochaine étape consiste à décider comment vous allez financer votre achat.

Si vous avez besoin d’une hypothèque, les intérêts hypothécaires ne seront pas déductibles d’impôt si la propriété est strictement utilisée à des fins personnelles. Afin de rendre les intérêts déductibles, songez à adopter cette stratégie :
Utilisez vos liquidités ou encaissez vos actifs investis dans votre portefeuille de placement pour acheter la propriété.
Ensuite, contractez une marge de crédit adossée à l’immeuble que vous venez d’acheter. Les fonds disponibles sur la marge vous permettront d’investir dans des placements générateurs de revenus. Le coût des intérêts est déductible sur les revenus de placement.

Comme le prêt sera directement utilisé pour acheter des placements générateurs de revenus et non la résidence secondaire elle-même, les intérêts sur le prêt pourraient être déductibles d’impôt.

Planification successorale

En règle générale, une personne acquiert une résidence secondaire seule ou avec son conjoint, pour des motifs de contrôle et de simplicité. Lorsque les gens vieillissent et cessent d’utiliser activement la résidence secondaire, ils décident parfois d’en transférer la propriété à leurs enfants. Toutefois, si le transfert n’est pas correctement structuré, des dissensions peuvent survenir dans la famille.

Voici quelques stratégies de planification successorale à prendre en considération relativement à une résidence familiale secondaire.

Si vous comptez léguer la propriété à vos enfants et que vous vous attendez à ce qu’elle prenne beaucoup de valeur, songez à la leur donner dès maintenant, soit directement, soit par l’entremise d’une fiducie familiale entre vifs, si vous souhaitez en conserver le contrôle. Même si la propriété est réputée avoir été vendue à la juste valeur marchande, ce qui donne lieu à un gain en capital immédiat, vous pourrez différer l’impôt sur les futurs gains en capital et éviterez ainsi les droits d’homologation. Si on vend la propriété à ses enfants, il est parfois possible de répartir son gain en capital sur cinq ans.

Si la propriété a une valeur élevée et que vous avez plus de 65 ans, considérez le coût et les avantages de la transférer à une fiducie en votre faveur ou en faveur de votre conjoint dès aujourd’hui. Vos héritiers pourront ainsi éviter de payer les droits d’homologation liés à la propriété à votre décès (une stratégie particulièrement intéressante dans les provinces où ces droits sont élevés, ce qui n’est pas le cas au Québec, du reste).

Vous pouvez léguer la résidence secondaire à un ou à plusieurs membres de votre famille par testament. Vous pouvez aussi donner une option d’achat sur la propriété à un ou à plusieurs de vos enfants, permettre à l’un d’entre eux de récupérer la propriété comme sa part de la succession, ou créer une fiducie testamentaire pour détenir la résidence secondaire conformément aux dispositions de votre testament. Dans ce dernier cas, l’impôt sur les gains en capital sera payable au décès du dernier conjoint.

Vous pouvez souscrire une assurance vie pour payer l’impôt sur les gains en capital liés à la vente de la propriété au règlement de la succession. Cela créera également un fonds dont le montant permettra d’indemniser les enfants qui ne souhaitent pas hériter de la propriété. En outre, l’assurance vie peut servir à donner aux enfants l’argent nécessaire pour payer les dépenses liées à la propriété.

Si la propriété est cédée à plus d’un enfant, ceux-ci peuvent conclure une convention de copropriété pour établir les moments et la manière dont ils peuvent s’en servir, ainsi que la façon de répartir les frais.

Stratégies d’achat

Avant d’investir un montant important dans l’achat d’une deuxième propriété, songez à en louer une dans quelques secteurs qui vous plaisent pendant un certain temps, pour vous faire une idée de l’endroit et du voisinage. Lorsque vous avez choisi votre zone géographique « idéale » et sélectionné une propriété ou un terrain où en construire une, la prochaine étape consiste à décider comment vous allez financer votre achat.

Si vous avez besoin d’une hypothèque, les intérêts hypothécaires ne seront pas déductibles d’impôt si la propriété est strictement utilisée à des fins personnelles. Afin de rendre les intérêts déductibles, songez à adopter cette stratégie :
Utilisez vos liquidités ou encaissez vos actifs investis dans votre portefeuille de placement pour acheter la propriété.
Ensuite, contractez une marge de crédit adossée à l’immeuble que vous venez d’acheter. Les fonds disponibles sur la marge vous permettront d’investir dans des placements générateurs de revenus. Le coût des intérêts est déductible sur les revenus de placement.

Comme le prêt sera directement utilisé pour acheter des placements générateurs de revenus et non la résidence secondaire elle-même, les intérêts sur le prêt pourraient être déductibles d’impôt.

Planification successorale

En règle générale, une personne acquiert une résidence secondaire seule ou avec son conjoint, pour des motifs de contrôle et de simplicité. Lorsque les gens vieillissent et cessent d’utiliser activement la résidence secondaire, ils décident parfois d’en transférer la propriété à leurs enfants. Toutefois, si le transfert n’est pas correctement structuré, des dissensions peuvent survenir dans la famille.

Voici quelques stratégies de planification successorale à prendre en considération relativement à une résidence familiale secondaire.

  • Si vous comptez léguer la propriété à vos enfants et que vous vous attendez à ce qu’elle prenne beaucoup de valeur, songez à la leur donner dès maintenant, soit directement, soit par l’entremise d’une fiducie familiale entre vifs, si vous souhaitez en conserver le contrôle. Même si la propriété est réputée avoir été vendue à la juste valeur marchande, ce qui donne lieu à un gain en capital immédiat, vous pourrez différer l’impôt sur les futurs gains en capital et éviterez ainsi les droits d’homologation. Si on vend la propriété à ses enfants, il est parfois possible de répartir son gain en capital sur cinq ans.
  • Si la propriété a une valeur élevée et que vous avez plus de 65 ans, considérez le coût et les avantages de la transférer à une fiducie en votre faveur ou en faveur de votre conjoint dès aujourd’hui. Vos héritiers pourront ainsi éviter de payer les droits d’homologation liés à la propriété à votre décès (une stratégie particulièrement intéressante dans les provinces où ces droits sont élevés, ce qui n’est pas le cas au Québec, du reste).
  • Vous pouvez léguer la résidence secondaire à un ou à plusieurs membres de votre famille par testament. Vous pouvez aussi donner une option d’achat sur la propriété à un ou à plusieurs de vos enfants, permettre à l’un d’entre eux de récupérer la propriété comme sa part de la succession, ou créer une fiducie testamentaire pour détenir la résidence secondaire conformément aux dispositions de votre testament. Dans ce dernier cas, l’impôt sur les gains en capital sera payable au décès du dernier conjoint.
  • Vous pouvez souscrire une assurance vie pour payer l’impôt sur les gains en capital liés à la vente de la propriété au règlement de la succession. Cela créera également un fonds dont le montant permettra d’indemniser les enfants qui ne souhaitent pas hériter de la propriété. En outre, l’assurance vie peut servir à donner aux enfants l’argent nécessaire pour payer les dépenses liées à la propriété.
  • Si la propriété est cédée à plus d’un enfant, ceux-ci peuvent conclure une convention de copropriété pour établir les moments et la manière dont ils peuvent s’en servir, ainsi que la façon de répartir les frais.

Angelo D’Amico est vice-président, gestionnaire de portefeuille à RBC Dominion valeurs mobilières. Il est également membre du Fonds canadien de protection des épargnants (FCPE). Ses chroniques n’ont pas pour but de prodiguer des conseils fiscaux ou juridiques, et ne doivent pas être interprétées comme telles. Vous pouvez le joindre à angelo.damico@rbc.com.

Ce texte est paru dans l’édition d’avril 2014 de Conseiller. Cliquez ici pour consulter l’ensemble du numéro.

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