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Avant d’acheter ou de transférer un chalet…

16 octobre 2014 | La rédaction | Commenter

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Alors que la fin de l’année approche, l’un de vos clients pourrait se demander s’il n’a pas intérêt à transférer la propriété de son chalet à un autre membre de sa famille. Et, au même moment, un autre souhaite peut-être, justement, en trouver un avant l’été prochain…

Qu’il s’agisse d’un achat ou d’un transfert de propriété, plusieurs aspects financiers doivent être pris en compte, rappelle BMO.

« Les chalets ne sont souvent utilisés que pendant une période limitée durant l’année, mais les considérations financières dont il faut tenir compte sont tout aussi importantes que dans le cas d’une résidence principale », explique Jamal Khalil, vice-président régional, Services bancaires aux particuliers pour BMO.

Planification successorale

Avant de transférer son chalet à un membre de la famille, un propriétaire devrait prendre en compte certaines répercussions financières.

La première est l’impôt sur les gains en capital, qui doit être payé lorsque la maison est vendue ou obtenue en héritage.

Quand on est propriétaire d’une résidence principale et d’un chalet, l’une des deux propriétés peut généralement être vendue sans avoir à payer d’impôt, mais l’autre sera soumise à l’impôt sur les gains en capital, qui s’applique à 50 % du profit obtenu lors de la vente.

Dans la plupart des cas, il serait avisé d’appliquer l’exemption fiscale sur la résidence principale à la propriété ayant enregistré la plus grande appréciation (sur une moyenne annuelle), souligne BMO.

Le fait de conserver ce bien au sein de la famille « peut signifier un gain en capital important pour elle au moment du transfert », précise Jean Richard, vice-président et directeur régional, est du Canada à BMO.

« Il est important d’agir de façon stratégique, afin de ne pas laisser à ses proches un fardeau fiscal trop important qui pourrait entraîner la vente forcée du chalet », insiste-t-il.

Pour éviter un tel scénario

  • Déclencher le gain en capital en transférant la propriété du chalet aux enfants maintenant et payer l’impôt sur tout gain en capital accumulé à ce jour;
  • Estimer les gains potentiels de sa valeur, puis mettre en place un fonds dans lequel les propriétaires ou leurs héritiers pourront déposer de l’argent en vue de couvrir le fardeau fiscal à venir;
  • Souscrire une police d’assurance-vie, afin que les indemnités de décès versées à l’abri de l’impôt puissent servir à payer l’impôt dû sur les gains en capital estimé.

Pour les acheteurs

Avant tout achat, « il est important de bien évaluer le montant que l’on peut se permettre de dépenser et de s’assurer qu’il respectera le budget financier général », précise Jamal Khalil.

Ainsi, le total des versements hypothécaires, des taxes foncières et des factures de services publics ne devrait pas dépasser 30 % des revenus d’un particulier ou d’un ménage.

De plus, il est possible qu’un acheteur ne soit pas admissible à un prêt hypothécaire traditionnel. Dans le cas d’une propriété dont le terrain est loué, qui se trouve dans un endroit reculé ou qui n’est pas desservie par une route ou par les services d’électricité, il pourrait par exemple avoir besoin d’une hypothèque subsidiaire, dont les taux se rapprochent de ceux appliqués aux prêts personnels, généralement plus élevés.

Gare aux dépenses!

Attention : quand on achète un chalet, les dépenses grimpent rapidement comparativement à une propriété en ville, avertit BMO. En effet, les droits de mutation immobilière peuvent varier, sans parler des évaluations du bâtiment qui s’avèrent souvent plus coûteuses parce qu’aucun expert certifié n’exerce ses activités à proximité.

Enfin, des coûts d’entretien sont à prévoir, notamment en matière de taxes, d’assurances, de services publics et de rénovations.

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