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Immobilier

Vers un retour aux normes historiques

21 janvier 2014 | Frédérique David | Commenter

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Le Groupe Carrefour Immobilier du Québec organisait une conférence à Montréal, le 15 janvier dernier, sur les perspectives du marché immobilier au Québec en 2014. L’analyse de l’environnement économique, de l’impact des changements des règles hypothécaires et des mises en chantier a permis au conférencier Jamie Woods, directeur régional du risque pour l’est du Canada chez Genworth Financial Canada, de dresser un portrait encourageant de la situation pour les années à venir.

L’environnement économique

« Depuis la récession, on parle régulièrement de turbulence, d’austérité, d’incertitude, note Jamie Woods. Ce qui se dit dans les médias est très négatif alors qu’il y a quand même des changements positifs. »

À ceux qui craignent une crise économique aussi importante au Canada que celle observée aux États-Unis ces dernières années, le conférencier tient à rappeler que le système bancaire canadien est très différent de celui américain. « Ici, nous avons des assurés hypothécaires alors qu’aux États-Unis il n’y a pas de loi qui exige que les banques suivent certaines règles, dit-il. Chaque état américain peut faire ce qu’il veut et créer les produits qu’il souhaite. » Il ajoute qu’en acceptant de prêter à des gens qui n’étaient pas prêts à acheter, les banques américaines ont créé de la spéculation. « Une situation pareille ne peut pas arriver ici, précise-t-il. Il existe trop de différences entre notre système bancaire et celui des États-Unis. »

Par ailleurs, le marché du travail, qui constitue un des indicateurs importants des perspectives économiques, n’annonce rien d’inquiétant selon l’expert. « Actuellement, au Québec, le taux de chômage se situe autour de 7,8 %, ce qui est inférieur à la moyenne historique pour la province, mentionne-t-il. Nous avons déjà connu des périodes où le taux de chômage atteignait 10 % ou plus. D’ailleurs, ce qui affecte le marché et la confiance des consommateurs, ce n’est pas tant le taux de chômage que les variations de ce taux. »

Cette confiance des consommateurs est bel et bien variable dans la province. « Depuis la récession, la confiance des consommateurs a repris, mais varie mois après mois, trimestre après trimestre, observe Jamie Woods. Elle est grandement influencée par les turbulences sur le marché du travail, mais aussi par ce que l’on entend dans les médias. »

Les changements des règles hypothécaires

Devant l’endettement important des citoyens canadiens, le gouvernement a imposé plusieurs changements dans les règles hypothécaires, au cours des dernières années. Parmi ces changements, on sait que le financement a été réduit à 80 % de la valeur de la propriété et que l’amortissement maximum du prêt hypothécaire a été réduit à 25 ans.

« Ces deux changements, effectués en juillet 2012, ont limité la capacité des premiers acheteurs à entrer dans le marché, constate Jamie Woods. Leur impact a été visible au Québec. Dans les mois qui ont suivi, nous avons observé une baisse des ventes résidentielles. »

Les résultats observés en 2013 montrent toutefois que le marché immobilier se stabilise. En novembre 2013, les ventes résidentielles, au Québec, ont enregistré une baisse de 8 % par rapport à la même période l’année précédente. « Mais il ne faut pas oublier que les années précédant les changements effectués dans les règles hypothécaires, nous étions dans des années records, rappelle Jamie Woods. Actuellement, les ventes résidentielles reviennent aux normes historiques. »

Entre novembre 2012 et novembre 2013, le nombre de nouvelles inscriptions sur le marché immobilier a baissé de 1 %, le prix médian de l’unifamilial est resté le même (227 000 $) et le délai de vente moyen a augmenté de 9 % pour atteindre 105 jours au Québec (89 jours à Montréal). « Le marché unifamilial revient à la normale, indique Jamie Woods. Pendant douze ans, nous étions dans un marché de vendeurs. Il faut que cela revienne à un marché équilibré et c’est ce que nous observons actuellement. »

Mises en chantier

« En Ontario, seulement 400 constructeurs contrôlent 80 % du marché, annonce le conférencier. Au Québec, 1400 constructeurs contrôlent 80 % du marché. De ce fait, quand une récession arrive, le Québec est mieux disposé à l’affronter. Nous avons de plus petits constructeurs qui s’autofinancent, qui assument de plus petits projets et qui vont au moins terminer les projets en cours avant d’en commencer d’autres. »

Depuis 1997, le Québec enregistre une moyenne de 41 500 logements mis en chantiers. « En 2013, il y en a eu moins de 40 000 et le nombre devrait être similaire en 2014, mentionne Jamie Woods. Par contre, on prévoit qu’il revienne autour de 40 000 en 2015. L’année 2013 était une période d’austérité, en 2014 et 2015 les choses vont bouger, notamment grâce à la reprise que l’on observe dans l’économie américaine. »

Du côté de Montréal, le nombre de mises en chantier de maisons individuelles a baissé de 22 % de 2012 à 2013, celui des copropriétés a baissé de 27,9 % et celui des locatifs de 6,4 %. « Sur l’ensemble, il y a eu une baisse de 26 à 27 % du nombre de mises en chantier dans la grande région de Montréal, indique l’expert de l’immobilier. La copropriété représente plus de la moitié des mises en chantier dans la région, ce qui devrait se maintenir en 2014. »

Vers une reprise

« Le Québec est très dépendant de la reprise de l’économie américaine, et on voit déjà cette reprise arriver puisque les bénéfices des sociétés ont rebondi, indique Jamie Woods. L’année 2014 devrait être une bonne année pour l’immobilier au Québec, croit-il, avec un nombre de transactions légèrement en hausse, des taux directeurs stables, un marché équilibré et une baisse des délais de vente. Je suis encore plus optimiste pour 2015. »

À lire : Pas d’effondrement du marché immobilier en 2014

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