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Maximiser l’exemption pour résidence principale

26 avril 2005 | Yves Chartrand & Richard Chagnon | Commenter

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(Mars 2005)On sait que le gain en capital découlant de la vente d’unerésidence principale est généralement exempté d’impôt,mais des choix très importants peuvent être effectués lorsde la préparation des déclarations fiscales, et, dans certainscas, des économies substantielles, réalisées en utilisantcertaines stratégies.(Le bulletin d’interprétation IT-120R6[récemment révisé] est une très bonne source d’informationsur le sujet.)

Pour faire le calcul de l’exemption, faites l’équationsuivante :

Montant de l’exemption = Le gain en capital est multiplié par(1 + An 1/An 2)

*An 1 est le nombre d’années après1971 durant lesquelles le propriétaire désigne la résidencecomme étant sa résidence principale(une partie d’annéecivile = 1 an)
*An 2 est Le nombre d’années après 1971 durant lesquellesil en a été propriétaire(une partie d’annéecivile = 1 an)

Vous constatez avec ce calcul que la loi présume que le gain en capitala été réalisé de façon égale chaqueannée. Voyons un exemple. Jean était propriétaire d’unemaison acquise en 1983 au coût de 70 000 $. En 2004, il l’a vendue(prix de vente moins la commission)150 000 $. Le gain de 80 000 $ sera doncexempté de la façon suivante :

Exemption = 80 000 $ x(1 + 22/22)= 80 000 $

Évidemment, on ne peut exempter plus que le gain réel!

Lorsque le gain n’est pas exempté totalement, il peut valoir lapeine, si les circonstances le permettent, notamment lors d’une ventevers la fin de l’année, de retarder la transaction au débutde l’année civile suivante pour accroître la fraction exonéréedu gain.

Le +1 appliqué bien par bien
Dans la formule mathématique utilisée pour calculer l’exemption,on ajoute automatiquement une année(+1)au numérateur. De primeabord, cette règle a été instaurée afin de préserverl’exemption dans l’année où un particulier vend sarésidence et en achète une autre.

Or, grâce à cet ajout, un particulier qui est propriétaireà la fois d’une résidence principale et d’un chaletdevrait éviter de désigner une année pour un des biens(par exemple, la maison en ville)et la conserver pour l’autre bien immeuble(le chalet). Ainsi, à la vente du chalet, il sera assuré d’exonérerdeux ans grâce à la formule du +1 et à l’annéenon désignée pour la maison en ville. Dans l’exemple cité,Jean n’avait pas besoin de désigner toutes les années(23)pour obtenir une exonération totale du gain(22/22). Si Jean étaitégalement propriétaire d’un chalet, il aurait étépréférable qu’il conserve l’année en «trop»pour le chalet.

Par ailleurs, dans l’interprétation fédérale # 2004-0088031E5du 16 novembre 2004, l’Agence du revenu du Canada a clairement indiquéqu’un contribuable qui vend sa maison et son chalet dans la mêmeannée peut tirer avantage de la règle du +1 à l’égarddes deux résidences, car cette règle s’applique «bienpar bien». Il s’agit donc là d’une façon biensimple d’accroître l’exonération des gains réalisésà la vente des deux résidences, notamment si l’une d’ellea été détenue pendant une période relativement courte(car la fraction du gain exonéré sera encore plus importante).N’oubliez pas qu’un chalet peut très bien être désignécomme résidence principale aux fins de cette exemption même s’iln’est utilisé que durant les fins de semaine.

Maison louée à un enfant
Dans un autre ordre d’idées, si on se base sur l’interprétationfédérale # 2002-0171847, il est très clair que, mêmesi un père a loué une maison à son fils, son gain en capitalà la vente de cette résidence pourrait bénéficierde l’exemption pour résidence principale pour chacune des annéesdurant lesquelles le fils l’a habitée.

En effet, le fait qu’un revenu de location en ait été tirépar le père ne modifie en rien son droit à l’exemption,car la résidence a été habitée par son fils(mêmes’il est majeur). Rien dans la définition de «résidenceprincipale» contenue dans l’article 54 L.I.R. n’interdit qu’unrevenu de location(imposable pour le père évidemment)en soittiré, et l’interprétation susmentionnée le confirme.Naturellement, chaque année que le père désignera la maisonhabitée par son fils comme résidence principale ne pourra êtredésignée pour une autre résidence. Si la plus-value surla résidence habitée par son fils est sensiblement plus importanteque sur celle habitée par le père, cette désignation pourraitalors être très rentable.

On peut consulter la chronique et visualiser les graphiques en cliquantici.

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Yves Chartrand, M.Fisc., est fiscaliste au CQFF et Me Richard Chagnon,M.Fisc., est associé de Chagnon Vocelle SENC.

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