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Épargne

Possession de biens étrangers : ce que vos clients et vous devez savoir – première partie

1er juin 2015 | Soumis par la Financière Sun Life | Commenter

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Chaque hiver, un bon nombre de Québécois plient bagage et partent pour une destination soleil, histoire de fuir le froid et la neige. Une stratégie courante consiste à acheter une propriété et à la louer jusqu’à ce que les propriétaires puissent y passer l’hiver une fois à la retraite, ou à la revendre à profit lorsque le marché est en hausse.

La chute vertigineuse des prix immobiliers aux États-Unis en 2008, conjuguée à la vigueur du dollar canadien, a poussé de nombreux hivernants à s’acheter une résidence de vacances plutôt qu’à en louer une.

Mais il y a beaucoup plus à considérer que le prix d’achat. En effet, il est nécessaire d’avoir un plan en cas d’imprévu – comme des problèmes de santé ou un décès soudain –, et de comprendre les implications de chaque côté de la frontière. Dans cette série de trois articles, nous nous pencherons sur divers aspects à évaluer avant de décider d’acheter une propriété à l’extérieur du Canada.

Ce premier article vous aidera, vos clients et vous, à saisir ce qui se passe sur le marché des hivernants. Les deuxième et troisième articles traiteront davantage des incidences fiscales de la possession de biens étrangers, et par la suite, du rôle important de la planification successorale dans ce contexte.

LES TENDANCES

La Floride demeure un choix populaire auprès de nombreux Canadiens, étant donné qu’elle n’est qu’à quelques jours de route en voiture. Selon le rapport 2014 de la National Association of Realtors (NAR), intitulé Profile of International Home Buyers in Florida (profil des acheteurs de résidence étrangers en Floride), les Canadiens continuent manifestement de jouer un rôle prédominant sur le marché immobilier floridien. En 2014, les Canadiens :

Mode de paiement des Canadiens pour leur résidence en Floride

89 % – Espèces seulement, aucun prêt hypothécaire

8 % – Financement hypothécaire aux É.-U.

2 % – Financement hypothécaire au Canada

Prix payé par les Canadiens pour leur résidence en Floride

31 % – 100 000 $ à 199 999 $

21 % – 200 000 $ à 299 999 $

21 % – 99 999 $ et moins

13 % – 300 000 $ à 399 999 $

6 % – 400 000 $ à 499 999 $

• ont investi 2,2 milliards de dollars dans ce marché;

• se sont classés au premier rang des acheteurs étrangers;

• représentaient presque 32 % du total des transactions étrangères (suivis des habitants du Royaume-Uni, à 7 %).

Utilisation des résidences de vacances

Le rapport 2014 de la NAR fournit aussi les données suivantes sur ce qui a motivé les Canadiens à acheter une propriété en Floride.

• 53 % comptent l’utiliser pour y prendre des vacances.

• 14 % prévoient l’utiliser comme bien locatif ou comme placement.

• 17 % l’utiliseront à la fois pour la louer et pour y passer leurs vacances.

• 7 % l’utiliseront seulement comme résidence à la retraite.

Motivations

Près du quart des Canadiens interrogés en 2013 par la Canadian Association of Retired Persons (CARP) dans le cadre de son sondage Picture Perfect ont nommé les voyages comme étant un élément important de leur retraite. Dans la même veine, migrer l’hiver vers une destination soleil était une priorité pour 17 % des répondants.

Si on combine le facteur soleil, le caractère familier des États-Unis et le prix alléchant de l’immobilier en Floride – la moitié des Canadiens y ayant acheté une résidence ont payé moins de 200 000 $ –, il est facile de voir ce qui les attire.

Votre rôle

Si un client décide d’ajouter à ses plans pour la retraite l’achat d’une résidence de vacances à l’étranger, vous pouvez l’aider à en mesurer les implications. Voici quelques questions que vous pouvez lui poser pour l’aider à structurer son achat :

1. Comment financera-t-il l’achat? Puisera-t-il l’argent dans son épargne-retraite? Exposez les conséquences qu’une telle stratégie pourrait avoir sur ses objectifs à long terme.

2. Comment comptera-t-il l’utiliser? Comme résidence de vacances, comme résidence à louer, comme placement, comme résidence à la retraite? Les incidences fiscales varieront selon l’utilisation.

3. À combien s’élèvent les coûts permanents? Il faut tenir compte des billets d’avion, des frais d’automobile et d’essence, de l’assurance médicale de voyage, de l’entretien de la propriété et des assurances, des services publics, de l’impôt foncier, des frais de gestion, des réparations ainsi que de l’assurance responsabilité civile en cas de location. Faites faire un budget au client pour vous assurer que son revenu à la retraite sera suffisant.

4. Souhaite-t-il louer sa propriété à des vacanciers? Le revenu locatif d’une propriété aux États-Unis peut compenser les coûts d’achat et d’exploitation, mais votre client devrait remplir une déclaration de revenus aux États-Unis. La possession, la location ou la vente d’une propriété aux États-Unis ont une incidence fiscale, aux États-Unis comme au Canada.

5. Sera-t-il le seul propriétaire de la résidence? Si votre client achète la résidence de vacances avec des amis ou des associés, il pourrait être avantageux de faire l’acquisition de la résidence en fiducie ou en société en commandite.

6. Quelle est sa stratégie de sortie? Vérifiez que votre client a donné des instructions dans son testament ou son plan successoral. S’il décède alors que la résidence à l’étranger est toujours en sa possession, son liquidateur devra faire une déclaration d’impôt sur les biens transmis par décès auprès de l’Internal Revenue Service (IRS) et remplir une déclaration d’impôt au décès pour l’État (s’il y a lieu), et pourrait devoir payer des frais d’homologation à l’État où se trouve la propriété.

Acheter une propriété aux États-Unis n’est pas une décision à prendre à la légère et plusieurs éléments doivent être pris en compte, notamment les incidences fiscales et l’importance de la planification successorale dans ce contexte. Ces aspects seront couverts lors de la publication des articles des mois de juillet et d’août. Demeurez à l’affût!

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