Prêt assuré, assurable, conventionnel : comment s’y retrouver ?

Pour la plupart d’entre vous, la notion de prêt hypothécaire assuré ou conventionnel est relativement bien comprise, ou presque. Pour ce qui est de la notion d’assurable, c’est assurément moins connu. Démystifions tout cela.

LE PRÊT ASSURÉ

Le prêt assuré est souvent associé au fait de ne pas mettre 20% de mise de fonds, soit entre 5 %, le minimum permis, et 19,99 %. Mais cela n’est pas toujours vrai.

Un prêteur peut aussi exiger qu’un client qui dépose 25% ou même 30 % de mise de fonds soit soumis à l’assurance-prêt hypothécaire. La plupart du temps, cette assurance sera exigée par le prêteur, car la propriété ou encore l’emprunteur ne représente pas un bon gage pour l’institution financière.

Dans d’autres occasions, l’assurance-prêt hypothécaire sera également requise afin d’accéder à des programmes spécifiques offerts dans le cadre d’un prêt assuré, comme certains programmes prêt-rénovation ou d’autres propres au travailleur autonome.

L’institution financière pourra alors exiger de l’emprunteur qu’il fasse assurer le prêt par un assureur-prêt tel que la SCHL, Sagen ou encore Canada Guaranty. La prime payable à l’assureur dépendant principalement du ratio prêt-valeur, cette dernière sera alors plus basse dans le cadre d’une mise de fonds plus importante.

Mais le client devra assumer cette prime taxable ou l’ajouter à son prêt hypothécaire.

Afin d’être admissible à l’assurance-prêt, un prêt doit répondre à certaines normes précises, dont:

• Le prix d’achat maximal ou la valeur maximale de la propriété rénovée devra être inférieur à 1 000 000 $;
• Une mise de fonds correspondant au moins à 5% du prix d’achat de la propriété pour la portion de 0$à 500 000$et 10 % minimum pour la portion de 500 001$ à 999 999 $;
• Les frais de logement mensuels, le loyer annuel du terrain, s’il s’agit d’une propriété située sur un terrain loué, ainsi que la moitié des charges de copropriété ne devraient pas dépasser 32 % du revenu brut de votre ménage (certains facteurs peuvent influencer ce pourcentage);
• Vos dettes totales ne devraient pas dépasser 40 % du revenu brut de votre ménage (certains facteurs peuvent influencer ce pourcentage).

LE PRÊT CONVENTIONNEL

Le prêt conventionnel, quant à lui, est relativement simple à comprendre. Il s’agit la plupart du temps d’un prêt non assuré dont la mise de fonds est de 20% ou plus pour une résidence unifamiliale.

Toutefois, dans le cadre de certains types de propriétés, l’accès à un prêt conventionnel nécessite une mise de fonds de 25 % ou plus. Cela peut être le cas pour un financement d’immeuble locatif ou d’une propriété de grande valeur.

Les propriétés de grande valeur ne peuvent être sujettes à l’assurance-prêt et sont régies par des normes différentes de mise de fonds minimum qui varient largement d’un prêteur à l’autre.

Certains prêteurs exigent une mise de fonds de plus en plus importante si la valeur de ladite propriété excède 1 M$.

Notamment:

• Une propriété de 1 M$ et moins nécessitera 20% afin d’être admissible à un prêt conventionnel;
• Une propriété située entre 1 M$ et 1,2 M$ nécessiterait par exemple 25 % de mise de fonds alors qu’une propriété de plus de 1,5 M$ pourrait nécessiter 35 %.

LE PRÊT ASSURABLE

Le prêt assurable est moins connu, mais aussi plus particulier. Il s’agit en fait d’une qualification que les institutions financières donnent à un prêt qui est conventionnel, mais qui répond aux normes de base de qualification d’un prêt assuré énumérées précédemment.

Il s’agit donc d’une forme de certification que certains prêteurs hypothécaires utiliseront afin d’autoriser des prêts hypothécaires qui remplissent ces critères particuliers. Pourquoi, vous demanderez-vous ? Parce que bien que le client ne paie pas d’assurance-prêt hypothécaire et se dote d’un prêt qualifié de conventionnel, le prêteur se réserve le droit de faire assurer le prêt à ses frais.

Celui-ci contractera alors l’assurance-prêt et en acquittera les coûts afin de protéger son portefeuille de crédit hypothécaire. Il exigera alors que le prêt soit assurable.

L’incidence du type de prêt L’incidence du type de prêt pour le client se fera ressentir non seulement sur la prime à payer ou non, mais aussi sur les conditions de prêt offertes. Par exemple, un prêt assuré représentant un risque plus faible pour le prêteur, il permettra normalement d’avoir accès à de meilleures conditions qu’un prêt conventionnel.

Il n’est donc pas rare pour une institution financière de voir plusieurs taux différents pour un même terme selon le type de prêt associé. Voilà donc pourquoi un même prêteur offre parfois plusieurs taux fixes à 5 ans et pourquoi certains clients ne sont pas toujours admissibles, malgré leur dossier exceptionnel, aux meilleures offres en vigueur.

Le rôle du courtier hypothécaire est entre autres d’expliquer ces menus détails à vos clients.

Hugo Neveu est vice-président fusions et acquisitions, Synex Assurance, Synex Solutions collectives, courtier hypothécaire et associé principal pour CONSORTIUM Hypothécaire.