Pas évident d’acheter un immeuble pour un non-résident

Lorsqu’un non-résident prévoit faire l’acquisition d’un immeuble au Canada, il devrait bien connaître et comprendre ses droits et obligations en la matière. Il devrait notamment prendre connaissance des incidences fiscales relatives aux transactions immobilières. Ces dernières peuvent survenir à tout moment entre la date d’acquisition et la date de la vente d’un immeuble. Voici certains éléments à retenir.

MODE DE DÉTENTION POUR LE NON-RÉSIDENT

La détention d’un immeuble commercial ou locatif résidentiel au Canada par un non-résident peut se faire par différents modes de détention, notamment par le biais d’une:

• entreprise individuelle;
• société de personnes;
• société par actions constituée au Canada ou à l’étranger;
• fiducie.

Chaque mode de détention a ses propres règles fiscales applicables quant au calcul de l’impôt payable sur les revenus tirés de la location du bien immobilier. Le choix du mode de détention devra être analysé selon les circonstances propres au non-résident.

APPLICATION DES DROITS DE MUTATION IMMOBILIÈRE

L’acquisition d’un bien immobilier situé au Québec est assujettie au droit de mutation immobilière (ou « taxe de bienvenue »), lequel est imposé à l’acquéreur par la municipalité où se situe l’immeuble. Cette taxe est calculée sur le plus élevé des montants suivants:

• le montant de la contrepartie fournie pour l’acquisition de l’immeuble;
• le montant stipulé pour l’acquisition de l’immeuble;
• le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son acquisition comme prévu par la municipalité.

Cette loi prévoit des exonérations au paiement du droit de mutation ainsi que des règles anti-évitement.

APPLICATION DES TAXES DE VENTE

Sommairement, les revenus de location d’immeubles résidentiels à long terme1 sont des fournitures exonérées des taxes de vente (TPS/TVQ), contrairement aux immeubles commerciaux et aux immeubles résidentiels locatifs à court terme, lesquels représentent des fournitures taxables. Le mode de détention de l’immeuble ne change en rien ces règles. C’est utilisation de l’immeuble qu’il faut regarder.

Il y a des règles particulières relatives aux taxes de vente lors de l’acquisition d’un immeuble commercial. Généralement, le fournisseur perçoit les taxes de vente auprès de l’acquéreur et les remet aux autorités fiscales. Toutefois, si l’acquéreur non-résident est inscrit aux fichiers de la TPS et TVQ, le fournisseur n’est pas obligé de percevoir les taxes payables. Toutefois, l’acquéreur est tenu de s’autocotiser en déclarant les taxes applicables dans sa déclaration de taxe de vente pour la période visée, mais il pourra demander le crédit de taxe sur les intrants (CTI) et le remboursement de la taxe sur les intrants (RTI) auxquels il a droit dans sa déclaration. Ainsi, il n’aura aucun montant à remettre aux autorités fiscales si l’immeuble est acquis pour être utilisé principalement dans le cadre de ses activités commerciales.

RÈGLES RELATIVES À L’IMPOSITION DES REVENUS DE LOCATION

Si un non-résident reçoit des revenus de location de biens immeubles situés au Canada, le locataire ou le gestionnaire immobilier doit retenir 25% sur le revenu brut de location. Il se peut qu’une convention fiscale réduise ce taux. Toutefois, il peut faire le choix de retenir l’impôt sur le revenu net de location en produisant le formulaire requis et en transmettant une déclaration de revenus selon l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu comme s’il était un résident du Canada.

DISPOSITION D’UN IMMEUBLE PAR UN NON-RÉSIDENT

Des règles fiscales particulières s’appliquent lorsqu’un non-résident dispose d’un immeuble situé au Canada. Un acquéreur doit retenir environ 38 %2 du prix de vente brut sauf si les situations suivantes s’appliquent:

• le vendeur non-résident a obtenu un certificat de conformité délivré par les autorités fiscales. À cet égard, une demande doit être déposée au plus tard 10 jours suivant la date d’acquisition;
• après une enquête sérieuse menée par l’acquéreur, ce dernier conclut que le vendeur est résident canadien.

METTRE UN FREIN À L’INVESTISSEMENT ÉTRANGER

Dans son dernier budget, Finances Canada a proposé de mettre en place de nouvelles mesures, lesquelles interdiraient, sauf exception, aux entreprises commerciales étrangères et aux particuliers qui ne sont pas des citoyens canadiens ou résidents permanents d’acquérir des propriétés résidentielles non récréatives au Canada, et ce, pour une période de deux ans.

De plus, les non-résidents qui possèdent des habitations sous-utilisées ou laissées vacantes seraient assujettis à la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés lorsque celle-ci sera en vigueur.

Ainsi, avant de laisser un client non-résident acquérir un bien immobilier en sol canadien, examinez attentivement la situation qui s’applique le mieux à son cas.

Me André Perron est avocat chez Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.

Alepin Gauthier Avocats inc.

Le cabinet Alepin Gauthier Avocats a été fondé en 1978 par Me François Alepin. Quelques années plus tard, Me Brigitte Gauthier s’est jointe au cabinet et rapidement est devenue associée, fondant ainsi le département de droit familial. Pour sa part Me Alepin est et a toujours été au service des entrepreneurs d’ici. Le cabinet compte maintenant plus de 120 membres de l’équipe, notamment des avocats séniors qui y pratiquent depuis plus de 30 ans.