Homme d'affaires devant une maison miniature.
Photo : seoterra / 123RF

C’est connu, le taux est l’élément numéro 1 auquel un client pense lorsqu’il songe à son prêt hypothécaire et à la négociation de celui-ci. À cela, j’aime bien répondre par une question existentielle : magasine-t-on uniquement son véhicule selon le prix?

Pensez-y comme il faut. Si je vous disais que je vous offre un véhicule à 390 $/mois et un autre à 395 $/mois, ne seriez-vous pas intéressé à en savoir un peu plus sur les caractéristiques des deux voitures avant de prendre votre décision? La marque, le modèle, l’équipement, etc. Alors pourquoi ne pas être aussi vigilant avec son prêt hypothécaire?

Voici cinq questions que votre client devrait poser à son banquier pour se renseigner davantage sur les caractéristiques de son prêt.

1) Quelle serait la pénalité en cas de bris de mon contrat hypothécaire en cours de terme?

Par exemple, comment sera-t-elle calculée si j’annule mon prêt après trois ans pour changer de banque, ou simplement vendre ma maison et retourner en location? Vous seriez très surpris de constater que, d’une institution financière à l’autre, les montants applicables seront considérablement différents. Votre client devrait être prudent.

2) Mon hypothèque est-elle transférable sur une autre propriété en cas de déménagement?

Si votre client craquait soudainement pour une autre maison, un autre quartier… ou quelqu’un d’autre! Pourrait-il transférer le prêt sur sa nouvelle maison et ainsi non seulement éviter une pénalité, mais également conserver ses conditions avantageuses? En cas de divorce, pourrait-il racheter la part de son ex-conjoint? Croyez-le ou non, certaines institutions et/ou certains produits n’offrent pas cette flexibilité.

3) Si je souscris une hypothèque à taux variable, est-ce que je pourrai changer pour un taux fixe en cours de terme?

Bien que la majorité des banques le permettent, ce n’est pas le cas de tous les produits et, surtout, les conditions de conversion sont très différentes d’une institution à l’autre. Certaines proposeront le meilleur taux fixe offert à ce moment, alors que d’autres offriront un mince rabais, par exemple 0,30 %, sur le taux affiché de la banque. Ce dernier étant généralement environ 2 % plus élevé que les meilleurs taux offerts, la différence devient alors majeure pour le client.

4) Est-ce que mon hypothèque peut être subrogée ou suis-je doté d’une hypothèque de type parapluie?

Subro-quoi? Le fait qu’un prêt puisse être subrogé ou non demeure un concept bien abstrait pour la grande majorité des clients… et des banques! Il s’agit d’un acte de prêt pouvant être transféré d’une banque à l’autre sans modification des conditions, sans pénalité et sans frais, et ce, même si le ratio prêt-valeur de l’emprunt1 est élevé (plus de 80 %).

Cela n’est normalement pas permis par les grandes banques traditionnelles pour un refinancement. La majorité d’entre elles offrent plutôt des emprunts de type parapluie, des prêts hypothécaires garantis par la propriété, mais également par tous les autres actifs détenus par le client avec cette même institution.

Les répercussions d’un tel prêt ne sont pas faciles à percevoir, mais retenez que l’emprunteur ne pourra pas transférer son hypothèque vers une autre banque à l’échéance sans revoir un notaire et effectuer la quittance de son prêt, ce qui veut forcément dire engager des frais. De plus, il doit alors présenter un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins pour pouvoir refinancer ailleurs. Avec un prêt qui peut être subrogé, il n’aura pas ces soucis.

5) À la fin du terme, quelles seront mes options?

Vous trouvez que prévoir cinq ans d’avance est exagéré? Vraiment pas! Votre client doit, dès sa décision initiale, penser à son renouvellement et aux options qu’il aura. Les choix effectués au jour 1 affecteront assurément sa négociation, car si son prêt ne peut pas être subrogé, ses options de transfert vers une autre institution seront pratiquement nulles, voire peut-être inexistantes. Alors, il devrait aussi demander à son banquier s’il pourra bénéficier des offres faites aux nouveaux clients, c’est-à-dire les meilleurs taux. Ou sera-t-il plutôt contraint de se contenter de l’offre postale qui lui sera faite?

Il est donc très important, comme lors de l’achat d’un téléviseur ou d’un véhicule, de prendre un minimum de temps afin de connaître les moindres détails de son prêt hypothécaire et de son accord avec la banque. Les différences d’une institution à l’autre vont bien au-delà du taux et des promotions. Les petits caractères des contrats pourraient coûter plus cher à votre client qu’il ne le pense!

Il devrait consulter un courtier hypothécaire qui saura le renseigner sur les caractéristiques précises des actes de prêt des différentes institutions financières et le guidera dans ses choix de manière éclairée.


Hugo Neveu est courtier hypothécaire agréé à Planiprêt, ainsi que directeur au développement hypothécaire pour AFL Groupe Financier.


1 Proportion de l’emprunt par rapport à la valeur totale de l’actif.