Hypothèque : c’est quoi le taux?

Il était jadis très simple et rapide de répondre à cette question. Il suffisait de me nommer la banque et le terme, et je connaissais le taux. Aujourd’hui, il en est autrement, car ­celui-ci ne dépend pas seulement de l’offre de la banque, mais également de la situation du client, qu’elle soit complexe ou non.

Tout comme il y a une énorme différence entre les produits hypothécaires, il en existe également une entre le taux auquel un client est admissible et celui d’un autre.

Plusieurs facteurs vont affecter le taux d’intérêt applicable au contrat. Voici les principaux :

• ­Prêt assuré ou conventionnel? ­Si le prêt est couvert par une assurance (comme celle de la ­Société canadienne d’hypothèques et de logement), il représentera alors un risque plus faible pour le créancier et le client bénéficiera probablement de conditions plus avantageuses que s’il est conventionnel. Les taux promotionnels affichés sont normalement des taux assurés et, la plupart du temps, ceux de produits restrictifs, c’­est-à-dire qui contiennent bien souvent plusieurs limitations contractuelles avantageant le prêteur au détriment du client.
• ­Le ratio ­prêt-valeur. Il s’agit de la somme due en fonction de la valeur de la propriété. Plus ce ratio est faible, meilleures risquent d’être les conditions du prêt. Par exemple, un emprunt de 100 000 $ sur une maison valant 300 000 $ sera généralement octroyé à des modalités plus avantageuses qu’un emprunt de 240 000 $ sur la même propriété. Sans l’évaluation de la valeur d’une demeure, j’aurai bien du mal à déterminer l’offre finale que recevra le client.
• L’amortissement. Si le prêt est amorti sur 25 ans ou moins, il sera accordé à des conditions plus favorables que s’il l’est sur 30 ans. Un taux plus élevé s’applique généralement si l’on dépasse un amortissement de 25 ans.
• ­La cote de crédit. Certaines banques offrent des promotions exclusives aux clients dont la cote dépasse un certain seuil.
• ­Prêt assurable ou pas? ­La notion d’assurabilité est devenue très importante. Même si le client souscrit un prêt de type conventionnel, le créancier pourrait vouloir respecter les normes d’admissibilité à un prêt assuré pour différentes raisons, par exemple pour le faire assurer à ses frais. Donc, si le dossier du client respecte ces normes, le prêteur pourrait alors lui offrir de meilleures conditions. À noter que les refinancements et les prêts incluant une marge de crédit ne sont pas assurables et héritent donc de taux souvent moins avantageux.
• ­Le type de transaction ou de produit choisi. Le fait de transférer son emprunt d’une institution financière vers une autre en conservant le solde et l’amortissement restant tels quels procurera probablement au client un prêt aux modalités plus intéressantes que s’il ajoute un montant à son emprunt ou l’amortit à nouveau sur 25 ans.

Cette notion s’explique par le fait que les caractéristiques de l’emprunt initial sont préservées. Cela peut, par exemple, donner accès, chez le nouveau prêteur, à certains types de produits plus avantageux que si l’on procède à un refinancement et donc, par le fait même, à un nouveau contrat complet sans égard aux éléments contractuels précédents.

• ­Le ratio d’endettement. Il se peut que le client soit admissible à un emprunt à la banque selon les normes en place, mais qu’il ne le soit pas selon les normes de l’assureur hypothécaire. Alors, bien que son prêt soit conventionnel, il ne pourra ­peut-être pas bénéficier des meilleures conditions disponibles.
• ­Les programmes spéciaux tels que ceux pour les travailleurs autonomes (­ALT-A) ou retraités à faible revenu (prêt sur la valeur nette de la maison, ou prêt équité) ne permettront ­peut-être pas au client d’obtenir des modalités de financement idéales, car ces programmes sont souvent exclus des promotions. Ils sont en effet plus complexes et/ou sont visés par des taux majorés à la hausse.
• ­La vocation de la propriété. Bien souvent, les conditions de prêt pour les immeubles locatifs sont moins avantageuses que celles pour les demeures occupées par leur propriétaire, en raison de leur nature et vocation différentes. Le traitement administratif et le risque encouru par le prêteur divergent également.

Par conséquent, si un client me demande « c’est quoi le taux? », je risque d’avoir bien du mal à lui répondre adéquatement sans avoir complété l’analyse de sa situation. Tout comme un médecin de famille, il me faudra évaluer chaque élément avant de lui donner sa prescription.

Le travail d’un courtier hypothécaire va bien ­au-delà du taux. ­Celui-ci n’est qu’une variable parmi d’autres bien plus importantes lorsque vient le temps de souscrire un prêt hypothécaire.

Hugo ­Neveu est courtier hypothécaire agréé à ­Planiprêt et directeur au développement et intégration pour ­Groupe AFL.

• Ce texte est paru dans l’édition de mars 2020 de Conseiller. Vous pouvez consulter l’ensemble du numéro sur notre site Web.

Hugo Neveu