Comment profiter de l’exemption pour résidence principale?

Par Me Véronique Armelle Kuemo | 27 février 2020 | Dernière mise à jour le 15 août 2023
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Photo : Anusorn Phuengprasert Na Chol / 123RF

La saison des impôts frappe à nos portes. Que ça leur plaise ou non, les particuliers ont jusqu’au 30 avril pour produire leur déclaration de revenus de l’année 2019. Les personnes ayant aliéné (vendu, cédé, donné, légué, etc.) leur maison au cours de cette année d’imposition doivent la désigner comme résidence principale dans leur déclaration si elles veulent profiter d’une exemption sur le gain en capital.

L’exemption pour résidence principale est un allègement fiscal qui permet de réduire, voire d’éliminer en totalité l’impôt sur le gain en capital découlant de la vente d’une demeure.

Le contribuable qui désigne le bien comme résidence principale doit en être le propriétaire, seul ou avec d’autres personnes, pour qu’il soit admissible.

Par ailleurs, une seule demeure peut être choisie comme résidence principale par unité familiale pour une année d’imposition donnée. L’unité familiale comprend :

  • ­Le contribuable ­lui-même;
  • ­Son époux ou conjoint de fait qui l’a été tout au long de l’année;
  • ­Ses enfants, sauf ceux qui sont mariés, qui vivent en union de fait ou qui sont âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année;
  • ­Si le contribuable n’est pas marié, ne vit pas en union de fait ou n’est pas âgé de 18 ans ou plus au cours de l’année:
    • Sa mère et son père;
    • ­Ses frères et sœurs qui ne sont pas mariés, qui ne vivent pas en union de fait ou qui ne sont pas âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année.

Ainsi, si une des personnes comprises dans l’unité familiale désigne un bien comme résidence principale pour une année, aucun autre bien ne peut l’être par aucun autre membre de la famille pour la même année. Il serait donc important, dans un contexte de séparation par exemple, et dans l’hypothèse où le couple possédait plus d’une demeure (comme une maison unifamiliale et un chalet) pouvant être admise à titre de résidence principale, de déterminer lequel des deux utilisera l’exemption et pour quelles années.

L’exemption pour résidence principale est un concept plus ou moins connu du public. Certains mythes continuent de nourrir l’imaginaire du contribuable québécois. Il serait donc opportun d’en briser ­quelques-uns.

Mythe 1 : ­La résidence principale est la demeure dans laquelle on vit la plupart du temps.

Le mot « principale » dans l’expression « résidence principale » est certainement à l’origine de ce mythe. Heureusement, elle n’est pas uniquement la demeure dans laquelle on vit la majorité du temps. Elle peut être une maison, un chalet, une maison flottante ou même une roulotte.

Pour bénéficier de l’exemption, le logement doit avoir été « normalement habité » au cours de l’année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait, son ­ex-époux ou ­ex-conjoint de fait, ou par un enfant du contribuable.

L’expression « normalement habité » n’est pas très contraignante. Il suffit que le contribuable ou une des personnes admissibles habite le logement pendant une courte période de l’année pour qu’il puisse être considéré comme ayant été « normalement habité ». La loi et la jurisprudence ne précisent pas combien de temps doit durer cette « courte période ».

Mythe 2 : ­Il faut avoir détenu la demeure au minimum un an pour demander l’exemption pour résidence principale.

La loi ne requiert aucun minimum concernant la période de détention du bien. Un contribuable peut donc acquérir une maison une année, la revendre la même année et la désigner comme résidence principale. Il faut cependant que le motif principal d’achat du bien soit celui d’en faire sa résidence principale.

Si le logement est habité pendant une courte période de l’année et qu’il a été acheté pour en tirer profit ou produire un revenu, il ne pourra généralement pas être considéré comme ayant été « normalement habité ». Par conséquent, l’exemption pourrait être refusée.

Mythe 3 : ­Si la totalité du gain en capital est exempté et qu’il n’y a donc pas d’impôt à payer relativement à la vente de la résidence, il n’est pas nécessaire de mentionner la vente dans sa déclaration de revenus.

Avant 2016, le contribuable qui disposait de sa résidence principale n’avait pas l’obligation d’en tenir compte dans sa déclaration de revenus lorsque la pleine exemption s’appliquait. Depuis 2016, il est tenu de mentionner cette vente dans sa déclaration de revenus, et ce, peu importe que le gain en capital ait été exempté en partie ou en totalité.

Une fois que le contribuable a désigné le bien comme résidence principale durant les années pendant lesquelles il l’a normalement habité, le calcul du gain en capital exempté se fait selon une formule prévue à la ­Loi de l’impôt sur le revenu et la ­Loi sur les impôts. De façon générale, si la demeure est désignée comme résidence principale pour toutes les années durant lesquelles le contribuable en était propriétaire, la totalité du gain en capital imposable pourra être exemptée.

Merci le fisc ! ­Le père ­Noël est ­peut-être retourné au pôle ­Nord, mais avant de partir, il a laissé aux agences du revenu un sac plein de cadeaux à distribuer aux contribuables sages!

Me ­Véronique Armelle Kuemo est avocate chez ­Alepin ­Gauthier ­Avocats.

­Ce texte contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.


• Ce texte est paru dans l’édition de février 2020 de Conseiller. Vous pouvez consulter l’ensemble du numéro sur notre site Web.

Me Véronique Armelle Kuemo