Hypothèque et travailleurs autonomes : le match imparfait

Difficile d’obtenir du financement hypothécaire pour les travailleurs autonomes qui déclarent de faibles revenus. Souvent, le problème vient du fait qu’ils déclarent trop de dépenses (Internet, restaurants, essence, etc.), et non pas qu’ils ne gagnent pas assez. Leur revenu net apparaît alors peu élevé même si la réalité est assez différente.

Une bonne nouvelle, toutefois. L’assureur privé de prêts hypothécaires résidentiels ­Genworth ­Canada a pensé à ces travailleurs autonomes avec son programme ­SolutionA.

TRAVAILLEURS AUTONOMES À REVENU «AUTODÉCLARÉ»

SolutionA permet aux travailleurs autonomes «d’autodéclarer» leur revenu. Cela signifie que le revenu pris en compte par la banque et l’assureur hypothécaire sera celui que le client dictera et non pas celui qui est inscrit sur ses avis de cotisation.

Évidemment, il doit refléter le type d’emploi du travailleur et ne pas entrer en contradiction avec le revenu avant dépenses. On ne peut donc pas présenter n’importe quoi. Il faut être en mesure de justifier un certain niveau de revenu brut.

Par ailleurs, ce type de prêt doit obligatoirement être assuré par ­Genworth et n’est pas régi par les mêmes conditions qu’une hypothèque assurée standard. Par exemple, l’assureur privé exigera une mise de fonds minimale de 10%, et non pas de 5% (pour les prêts de moins de 500000$).

Pour être admissible à l’hypothèque ­SolutionA, un travailleur autonome à revenu «autodéclaré» doit:

• Être en affaires depuis au moins deux ans ;
• Présenter au moins deux ans de preuves de revenus ;
• Présenter un revenu «autodéclaré» reflétant son secteur d’activité ;
• Avoir un excellent dossier de crédit ;
• Acheter un immeuble de deux logements (duplex) ou moins, dont l’un est occupé par l’emprunteur.

À noter que le prêteur, tout comme l’assureur, prendra en considération les revenus déclarés avant dépenses, de même que les revenus après dépenses. Ainsi, la déclaration du demandeur doit démontrer une certaine logique. Le prêteur et l’assureur vérifieront également que le client ne doit rien à l’impôt en étudiant, entre autres, ses avis de cotisation fédéral et provincial.

Bref, on ne parle pas ici de cacher des informations ou de désinformer, mais bien d’offrir une certaine souplesse à ces clients.

FRAIS SUPPLÉMENTAIRES

Ce ne sont pas tous les prêteurs qui adhèrent à SolutionA. La liste de ceux qui y participent est relativement limitée et a changé à maintes reprises dans les dernières années. Plusieurs se sont retirés. Parmi les douze principaux prêteurs qui traitent avec les courtiers hypothécaires, sept souscrivent au programme.

Il est également possible que le taux d’intérêt soit légèrement supérieur à celui d’un prêt assuré standard, soit de 0,05 à 0,20% plus élevé. Comme quoi tout a un prix. L’assurance hypothécaire du programme SolutionA est également plus onéreuse.

Ce scénario compare les deux situations, avec une mise de fonds de 10% dans chaque cas. Notons justement que la prime d’assurance est de 5,85% plutôt que 3,10%.

EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE SANS LE PROGRAMME SOLUTIONA

Prix de la propriété (après mise de fonds): 300000$ Prime d’assurance (3,1% de 300000$): 9300$ Taxe sur la prime d’assurance, payable chez le notaire et donc pas incluse dans le prêt (9% de 9300$): 837$ Emprunt + prime: 309300$ Paiement mensuel à un taux de 3% (terme de 5ans et amortissement sur 25ans): 1463,75$

EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE AVEC LE PROGRAMME SOLUTIONA

Prix de la propriété (après mise de fonds): 300000$ Prime d’assurance (5,85% de 300000$): 17550$ Taxe sur la prime d’assurance, payable chez le notaire (9% de 17550$): 1579,50$ Emprunt + prime: 317 550$ Paiement mensuel à un taux de 3% (terme de 5ans et amortissement sur 25ans): 1502,79$

La différence est de 39,04$ par mois (1502,79$ – 1463,75$ = 39,04$).

Il existe donc des solutions pour vos clients qui ne «déclarent» pas suffisamment de revenus. S’ils sont prêts à y mettre le prix, certaines banques seront prêtes à les écouter.

Hugo Neveu est courtier hypothécaire agréé à Planiprêt, ainsi que directeur au développement hypothécaire pour AFL Groupe Financier.

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• Ce texte est paru dans l’édition de mai 2018 deConseiller.