Immobilier : quelle protection contre les vices cachés?

L’acheteur d’un immeuble bénéficie d’une forme de protection contre les vices cachés : la garantie de qualité. Cependant, ­celle-ci ne couvre pas tout. Voici ce qu’il faut savoir.

La garantie de qualité (couramment appelée « garantie contre les vices cachés ») est prévue par la loi, plus particulièrement par le ­Code civil du Québec¹, à moins qu’elle n’ait été exclue expressément du contrat de vente lorsque cela est permis.

Cette protection accordée aux acheteurs immobiliers tire son fondement du fait qu’il est raisonnable de s’attendre à ce qu’un immeuble puisse servir normalement pendant une certaine durée de vie objective sans découverte de vices qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné.

De plus, la garantie de qualité s’impose au vendeur sans qu’il soit nécessaire que ­celui-ci ait eu connaissance des vices.

CONDITIONS À REMPLIR

Cette garantie contre les vices cachés s’applique non seulement à l’immeuble à proprement parler, mais également à tout ce qui s’y rattache. On peut penser ici à une piscine, une cheminée, un cabanon, une toiture, du filage électrique, etc.

Afin de pouvoir l’invoquer, l’acheteur doit prouver que le vice remplit certaines conditions, à savoir :

• Il doit y avoir présence d’un vice;
• Il doit être suffisamment grave;
• Il doit être caché au moment de la vente (c’­est-à-dire non apparent pour un acheteur prudent et diligent sans qu’il soit nécessaire de recourir à un expert);
• Sa présence doit être inconnue de l’acheteur au moment de la vente;
• Il doit avoir existé antérieurement à la vente.

L’acheteur pourra alors poursuivre directement le vendeur. S’il gagne son recours, l’acheteur aura le droit de demander une diminution du prix de vente de la demeure (généralement équivalente au coût des travaux requis pour la réparation du vice) ou même l’annulation de la vente.

RECOMMANDATIONS D’USAGE

En considération de ce qui précède, nous proposons ici quelques bonnes habitudes à prendre afin d’éviter de mauvaises surprises à l’acheteur ainsi que des recours coûteux pour le vendeur :

• Le vendeur devrait opter pour une transparence complète envers tout acheteur éventuel et lui divulguer ce qu’il sait. Ce faisant, il respecte son obligation de bonne foi et fait en sorte que l’acheteur soit mis au courant de tout problème;
• Avant la vente, l’acheteur (ou même le vendeur) devrait obtenir un rapport d’inspection bien détaillé afin de repérer à l’avance, autant que faire se peut, les problèmes potentiels susceptibles de se manifester et les symptômes parfois visibles d’un vice.

La meilleure protection pour l’acheteur demeure donc la prévention par une vérification diligente de la propriété.

M^e ­Harry Karavitis est avocat chez ­Alepin Gauthier.

­Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.

¹ 1726 C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

---

• Ce texte est paru dans l’édition de mars 2020 de Conseiller. Vous pouvez consulter l’ensemble du numéro sur notre site Web.