Le gouvernement veut stresser vos clients

Le ­Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a publié en octobre la version finale de sa ligne directrice ­B-20, ­Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels, à laquelle toutes les institutions financières fédérales devaient souscrire à compter du 1^er janvier 2018.

Un changement majeur, qui affecte tous ceux qui souhaitent faire l’achat ou refinancer une propriété (d’un à quatre logements) et qui ont 20 % ou plus de mise de fonds et/ou de fonds propres (aussi appelés valeur nette réelle, c’­est-à-dire la valeur marchande de la maison moins le solde de l’hypothèque). Ces personnes ne sont pas obligées de contracter une assurance hypothécaire.

Le ­BSIF force désormais les prêts hypothécaires non assurés (emprunts conventionnels) à se soumettre à une « simulation de crise » (stress test, ou test de résistance). Ceux qui contractent de tels prêts devront maintenant prouver qu’ils ont les reins assez solides pour acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux de référence de cinq ans publié par la ­Banque du ­Canada et le taux du prêt hypothécaire contractuel offert par la banque, majoré de 2 %.

En termes clairs, qu’­est-ce que ça signifie pour vos clients? ­Quelles seront les répercussions immédiates de ce changement?

DIMINUTION DE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT CONVENTIONNEL

Le fait de déposer une mise de fonds plus importante pour l’achat d’une propriété a toujours été considéré comme un avantage pour les consommateurs. Mais ce n’est plus tout à fait vrai avec les nouvelles règles.

Non seulement les taux offerts aux clients assurés sont souvent moins élevés que les taux conventionnels, mais le taux utilisé pour le stress test sera souvent plus élevé pour ceux qui décident de mettre 20 % et plus en mise de fonds. Le monde à l’envers! ­De leur côté, les acheteurs assurés doivent plutôt se soumettre depuis 2016 à une « simulation de crise » au taux affiché par les banques, et non pas au taux contractuel majoré de 2 % comme les clients non assurés.­

DIMINUTION DU POUVOIR DE NÉGOCIATION DU CLIENT

Évidemment, lors de son renouvellement hypothécaire, votre client pourrait être tenté de négocier les conditions de son prêt… ­Mais que se ­passera-t-il s’il échoue à ce fameux stress test et n’est plus admissible à son refinancement? ­Il devra tout bonnement accepter l’offre de sa banque sans pouvoir évaluer le marché ou les offres de la concurrence.

BAISSE DES ACHETEURS DE PROPRIÉTÉS DE LUXE

Tel que mentionné précédemment, on doit maintenant utiliser un taux plus élevé que le taux contractuel pour calculer le ratio d’endettement d’un client et ainsi déterminer s’il est admissible à un prêt hypothécaire. Ce changement aura sans aucun doute un effet immédiat sur le nombre d’acheteurs potentiels de propriétés à grande valeur. ­Évaluons-en les conséquences avec l’exemple suivant : prêt hypothécaire de 500 000 $, amorti sur 25 ans, taux contractuel du client de 3,25 %, fixe, sur cinq ans.

Pour évaluer son ratio d’endettement, le client devait auparavant calculer une capacité de paiement de 2 430,83 $ par mois, soit son versement hypothécaire contractuel. Maintenant, on doit calculer le tout avec un taux d’intérêt de 5,25 %, soit 3,25 % + 2,00 % pour le stress test. La capacité de paiement doit donc désormais s’élever à 2 979,59 $.

La différence de 548,76 $ se traduira, pour une famille ayant un revenu annuel combiné de 140 000 $, par un ratio d’endettement plus élevé de 4,70 % qu’auparavant.

Les maximums de ratio d’endettement admissibles, c’­est-à-dire le pourcentage maximum que peuvent représenter les frais d’occupation (dépenses annuelles pour habiter dans la résidence principale) et autres engagements financiers par comparaison au revenu annuel étant demeurés les mêmes¹, on vient donc ici amputer la capacité d’emprunt puisque les dépenses hypothécaires simulées qui entrent dans le calcul sont désormais plus élevées.

PERTE DE VALEUR DES PROPRIÉTÉS DE LUXE

Évidemment, l’un ne va pas sans l’autre. Si on diminue radicalement le bassin d’acheteurs potentiels de maisons à grande valeur, forcément, leur prix de vente sera peu à peu appelé à diminuer, suivant la loi de l’offre et de la demande.

Le consommateur est donc en droit de se demander quel est le but réel du gouvernement avec ce resserrement réglementaire qui sévit depuis quelques années. ­Tente-t-il par tous les moyens de freiner l’endettement ou ­essaie-t-il plutôt d’empêcher l’expansion d’une certaine bulle immobilière, qui n’existe pourtant qu’à Vancouver et ­Toronto? ­Le problème d’endettement ne ­serait-il pas plus facile à régler en s’attaquant aux dettes sans actif rattaché, comme les marges ou cartes de crédit?

Malheureusement, cela prendra un certain temps avant que l’on ait réponse à ces questions, car les répercussions de ces mesures mettront du temps à se faire sentir. D’ici là, je vous invite à ouvrir l’œil et à suivre les tendances du marché immobilier, ainsi que celles de la dette totale des ménages. Car le sommet historique que nous avons atteint ne peut malheureusement que cacher de bien mauvaises surprises…

Hugo ­Neveu est courtier hypothécaire agréé à ­Planiprêt, ainsi que directeur au développement hypothécaire pour ­AFL ­Groupe ­Financier.

¹ 32 % pour le ratio d’amortissement brut de la dette (frais d’occupation par rapport au revenu) et 44 % pour le ratio d’amortissement total de la dette (frais d’occupation et autres engagements financiers par rapport au revenu).

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• Ce texte est paru dans l’édition d’avril 2018 de Conseiller.