Le revenu considéré pour le financement

Par Hugo Neveu | 1 juin 2021 | Dernière mise à jour le 15 août 2023
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Avec le boom immobilier actuel, les acheteurs doivent bouger rapidement et s’assurer d’être bien prêts avant de déposer une offre d’achat. Selon la situation d’emploi du client, la préparation de la documentation peut être quelque peu fastidieuse, mieux vaut donc se préparer à fouiller dans ses papiers.

1) Salarié

1.1) Le type de revenu le plus simple à qualifier est sans aucun doute le salaire perçu d’un emploi. Si vous êtes un employé permanent à temps plein avec heures garanties, nous pouvons prendre en compte votre revenu à taux horaire, soit tout simplement multiplier le nombre d’heures par le taux horaire.

Une lettre de confirmation d’emploi et un talon de paie récent devraient la plupart du temps satisfaire le créancier.

1.2) Si vous êtes salarié, mais sans poste permanent, par conséquent contractuel, sur appel, saisonnier, à pourboire, à salaire et boni ou encore à temps partiel, la charge documentaire et la façon de documenter votre dossier seront relativement différentes.

Nous pourrons, si vous êtes en poste depuis plus de deux ans, utiliser la moyenne de vos revenus gagnés depuis les deux dernières années. Mais si votre revenu a beaucoup augmenté depuis deux ans, ce calcul vous sera défavorable.

Alors, aux exigences précédentes, nous ajouterons sans doute vos T4 des deux dernières années et peut-être aussi votre contrat de travail si applicable.

1.3) Si vous êtes un travailleur de la construction, nous devrons en outre vous demander la documentation afin d’utiliser la moyenne de vos revenus des deux dernières années. Ce domaine est particulièrement épineux pour la majorité des créanciers, car statistiquement, plusieurs travailleurs de la construction ont de multiples employeurs chaque année. Bon nombre d’entre eux perçoivent aussi des revenus de l’assurance emploi à l’occasion. La moyenne des deux dernières années tiendra également compte de ces revenus.

2) Travailleur autonome, propriétaire d’entreprise ou retraité

Il est faux de dire qu’il est plus difficile pour les travailleurs autonomes ou propriétaires d’entreprise d’obtenir du financement. Toutefois, les exigences documentaires sont plus corsées.

Il faudra notamment pour ce type de revenu que le client soit actif depuis un minimum de deux ans, et que l’on puisse obtenir au moins deux déclarations d’impôts représentant ses revenus et dépenses.

Il faudra aussi rassembler ses avis de cotisation provincial et fédéral pour démontrer qu’il ne doit rien aux deux paliers. Les exigences à cet égard seront les mêmes pour les retraités. Dans tous ces cas, la moyenne des deux dernières années sera considérée pour le revenu de qualification.

3) Les autres revenus

3.1) Il est possible, chez certains prêteurs, d’inclure vos allocations familiales dans vos revenus de qualification. Les conditions varient d’un prêteur à l’autre quant à l’âge maximum des enfants et les montants de prestations qui peuvent être pris en considération.

3.2) Si vous recevez une pension alimentaire de votre ex-conjoint, ce revenu sera, la majorité du temps, considéré. Il vous faudra toutefois fournir une copie du jugement ou de l’entente signée par les deux parties et rédigée par un avocat.

3.3) Si vous êtes actuellement en congé de maternité, il est possible de considérer vos revenus selon différents critères afin de vous qualifier. Votre lettre de confirmation d’emploi devra indiquer une date de retour au travail et celui-ci devra, dans la majorité des cas, avoir lieu dans les prochains douze mois afin d’être admissible. Les conditions seront sensiblement les mêmes si vous êtes présentement en arrêt de travail temporaire.

En bref

Il est maintenant très fréquent d’utiliser la moyenne des deux dernières années. La gestion documentaire devient la pierre angulaire du bon déroulement du financement des clients. La collaboration est essentielle et la rapidité peut influer sur le résultat.

Il est donc on ne peut plus important que les clients soient bien organisés et aient tous les documents nécessaires en main avant d’entamer leur démarche. Nous ne le répéterons jamais assez, une préautorisation en bonne et due forme avec un courtier hypothécaire demeure la meilleure façon de bien se préparer.

Hugo Neveu est associé principal et courtier hypothécaire pour CONSORTIUM Hypothécaire et directeur au développement et intégration pour Groupe AFL.

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Hugo Neveu