Renouveler le bail ou acheter?

Les locataires se posent fréquemment cette question à l’arrivée du printemps. Renouveler le bail ou acheter une maison? ­Est-ce un choix économique ou l’adoption d’un mode de vie?

On a longtemps répété que payer un loyer revient à jeter son argent par les fenêtres et à enrichir autrui. Mais ­est-ce toujours le cas? Une propriété est-elle un si bon investissement?

J’ai eu cette discussion avec un ami de longue date il y a quelques années. Je lui mentionnais qu’il était mieux pour lui de demeurer locataire et d’investir ses économies avec un conseiller plutôt que de s’acheter un condominium avec 5% de mise de fonds et de l’habiter quelques années seulement.

Malheureusement, je n’ai pas eu gain de cause et mon ami a quand même acheté le fameux condo et conclu sa transaction hypothécaire avec quelqu’un d’autre… qui ne le contredisait pas! Eh oui, ce n’est pas toujours facile de gérer l’amitié et les affaires…

Pourtant, j’avais les chiffres pour appuyer ma proposition. Voici les calculs sommaires et hypothèses qui m’ont permis d’y arriver. Il est à noter que certaines dépenses sont ramenées à leur coût mensuel en les amortissant sur un terme de 5ans.

La différence entre la mensualité de location de 985$ et celle de 1582,37$ est de 597,37$.

Toujours suivant un amortissement de 25ans, un solde hypothécaire de départ de 197600$ et un prêt à un taux d’intérêt de 3%, le solde de l’emprunt évoluerait ainsi pendant les cinq prochaines années :

• Solde après 12 mois 192196,29$
• Solde après 24 mois 186629,25$
• Solde après 36 mois 180893,94$
• Solde après 48 mois 174985,27$
• Solde après 60 mois 168898,01$

Le condo prendrait probablement de la valeur pendant ces cinq ans, disons 2% par année.

• Valeur après 12 mois 204000,00$
• Valeur après 24 mois 208080,00$
• Valeur après 36 mois 212241,60$
• Valeur après 48 mois 216486,43$
• Valeur après 60 mois 220816,16$

On peut donc penser que le propriétaire de la copropriété ferait un profit (valeur – solde d’emprunt) s’il vendait après cinq ans ou pendant ces cinq années, à hauteur de :

• Profit après 12 mois 11803,71$
• Profit après 24 mois 21450,75$
• Profit après 36 mois 31347,66$
• Profit après 48 mois 41501,16$
• Profit après 60 mois 51918,15$

Mais combien cette personne a-t-elle investi de plus dans son domicile comparativement à ce qu’elle aurait dépensé si elle était restée locataire? Ce calcul additionne les frais de départ non récurrents et les mensualités à payer pour la première année, puis les mensualités seulement pour chaque année suivante, desquels on soustrait le loyer de 985$/mois afin de connaître le coût supplémentaire qu’implique le fait de devenir propriétaire.

• Investissement après 12 mois 21035,56$
• Investissement après 24 mois 26037,12$
• Investissement après 36 mois 31038,68$
• Investissement après 48 mois 36040,24$
• Investissement après 60 mois 41041,80$

Selon ces hypothèses, le propriétaire du condominium dégagerait ­peut-être des profits à compter de la troisième année. Mais que serait-il advenu s’il avait plutôt investi cet argent à un taux de rendement de 2%?

Disons 21035,56$ la première année et 5301,56$ à chacune des quatre années subséquentes, soit la différence entre le coût total annuel de son achat immobilier et celui de la location.

• Placement après 12 mois 21456,27$
• Placement après 24 mois27292,99$
• Placement après 36 mois 33246,44$
• Placement après 48 mois 39318,96$
• Placement après 60 mois 45512,93$

Dans ces conditions, on peut donc aisément conclure que la revente de la propriété à court terme, soit après deux ou même trois ans, n’est pas nécessairement un bon investissement, mais qu’après quatre ou cinq ans, elle peut devenir intéressante.

Là encore, cela dépendra évidemment de la prise de valeur (ou de la perte de valeur!) de l’immeuble et/ou des placements. Les frais de résiliation de l’hypothèque peuvent aussi complètement anéantir les profits si l’on vend avant le terme du prêt.

La grande question demeure donc : devenir propriétaire, est-ce un choix économique ou l’adoption d’un mode de vie?

Et pour ceux que ça intéresse… oui, c’est toujours mon ami!

Hugo Neveu est directeur et courtier hypothécaire agréé à Planiprêt, ainsi que directeur au développement hypothécaire pour AFL Groupe Financier.

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• Ce texte est paru dans l’édition de mars 2018 de Conseiller.