Photo : Anusorn Phuengprasert Na Chol / 123RF

C’est officiel! Le montant du régime d’accession à la propriété (RAP) est augmenté à 35 000 $ cette année. Cela faisait plus de 10 ans qu’il stagnait à 25 000 $. Le RAP a pour objectif de dégager une marge de manœuvre financière lors de l’achat d’une première habitation, mais est-ce qu’un futur propriétaire doit absolument « rapper »?

Le RAP permet de retirer un maximum de 35 000 $ en provenance des REER afin d’acheter ou de construire une maison. Les cotisations doivent avoir été faites aux REER au moins 90 jours avant le retrait pour être admissibles. Les sorties de fonds effectuées ne sont pas imposables. Il n’y a pas de pièces justificatives à fournir pour l’utilisation de l’argent. Le particulier peut donc se servir des sommes retirées à sa guise, tant qu’il respecte les conditions d’admissibilité au régime.

Scénarios sous la loupe

Pour démontrer la plus-value du RAP, nous comparerons des scénarios sans RAP et avec RAP selon différents profils d’investisseur pour déterminer la valeur nette des comptes, après impôts. Nous prenons pour hypothèse que le CELI et le REER sont maximisés annuellement. Un rendement de 3 % pour le revenu fixe et de 7 % pour les actions a été utilisé. Finalement, le montant initial de l’hypothèque est de 320 000 $. Il s’agit d’un prêt conventionnel avec un amortissement de 15 ans et un taux de 4 %.

Sans RAP, les paiements mensuels de l’hypothèque sont de 2 362,72 $ et les 35 000 $ restés dans le REER fluctuent selon le profil d’investisseur.

Dans le scénario avec RAP, le montant du RAP est appliqué directement à l’hypothèque, faisant ainsi diminuer le solde à 285 000 $ et les versements à 2 103,41 $ par mois, une différence de 258,31 $.

Puisque le RAP doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans à compter de la deuxième année suivant le retrait, ce montant de 258,31 $ sera ajouté au remboursement minimum du RAP.

Par conséquent, le RAP sera totalement remboursé à la 11e année. Finalement, si la différence ne sert pas au renflouement du RAP, elle sera mise dans un compte non enregistré imposable à 40 %.

Est-ce si avantageux?

Le tableau ici présenté calcule la plus-value sur 40 ans que représente l’utilisation du RAP comparativement au scénario sans RAP, selon le profil d’investisseur.

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Avec un profil prudent, dont les investissements sont entièrement basés sur les intérêts, nous observons qu’il est toujours rentable d’utiliser le RAP pour diminuer le montant hypothécaire. La plus-value est de plus de 10 % sur une période de 40 ans. Ce résultat s’explique en partie par le fait que le taux de la dette est plus élevé que le rendement sur les titres à revenu fixe.

Avec un profil croissance (revenus constitués à 100 % de gains en capital), c’est plutôt l’inverse. Il n’est pas profitable d’utiliser le RAP. Pas seulement parce que le rendement est plus élevé que le taux du prêt, mais surtout parce que le REER et le rendement composé sont à l’abri de l’impôt pendant plusieurs années.

Pour un profil équilibré (50 % d’intérêts et 50 % de gains en capital), on réalise que la plus-value oscille entre +5 % et –5 %. Avec une marge aussi mince, utiliser le RAP ou pas devient un choix personnel.

En somme, opter pour le RAP peut s’avérer avantageux, mais tout dépend du profil d’investisseur. Plus on est jeune avec des placements surtout composés d’actions, plus le RAP affectera négativement le bilan financier à long terme. Un investisseur qui se prévaut du RAP à un âge avancé et qui est plus prudent dans ses placements en obtiendra une plus-value.

Dans d’autres circonstances, le RAP permet aussi d’éviter le paiement de l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ou de rembourser d’autres dettes avec un taux d’intérêt élevé.

On peut utiliser les sommes retirées comme bon nous semble, pourvu que le remboursement soit fait au REER. Mais cela ne devrait pas être un prétexte pour acheter une maison plus coûteuse.

David Truong, CIWM, Pl. Fin., M. Fisc., est conseiller, Centre d’expertise, à Banque Nationale Gestion privée 1859.


• Ce texte est paru dans l’édition d’octobre 2019 de Conseiller.
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