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Plusieurs de nos lecteurs n’ont connu que la phase haussière du marché immobilier. En effet, cette tendance marquée, engendrée au début du présent siècle, perdure, car soutenue par la baisse des taux d’intérêt et leur maintien à de très bas niveaux. Plusieurs pays sur le globe composent d’ailleurs désormais avec des taux négatifs. Est-il possible que le marché immobilier subisse une baisse au cours des prochaines années?

Je ne suis malheureusement pas devin, mais nous avons déjà assisté à un tel phénomène dans le passé. On se rappellera la décennie 1990‑2000, entre autres.

Mon intention n’est pas d’élaborer davantage sur les taux d’intérêt, mais plutôt sur le comportement du marché immobilier au cours des 20 dernières années. Nous avons tous plus ou moins entendu parler de ce qui se passe à Vancouver, Toronto et, plus récemment, Montréal, mais qu’en est-il vraiment?

Premier constat : le marché résidentiel canadien n’est pas uniforme, en ce sens que le prix des logements n’évolue pas au même rythme d’une ville à l’autre. Si on prend par exemple la valeur totale des logements de Québec au 30 novembre 2019, qui s’élevait à 87,14 G$, et qu’on la divise par le nombre de logis répertoriés (345 892), on obtient une valeur moyenne de 251 928 $ par logis1.

Si on fait le même exercice à Montréal, on obtient une valeur de 320 698 $, dans la grande région de Toronto, 495 395 $, à Vancouver, 691 548 $ et, finalement, dans la grande région d’Ottawa-Gatineau, une surprise avec 498 640 $.

COMMENT SE COMPORTENT CES MARCHÉS?

L’ensemble du marché immobilier résidentiel canadien s’est apprécié au taux annualisé de 6,35 % de novembre 2000 à novembre 2019. Pendant cette même période, la valeur moyenne des logis canadiens a donc plus que doublé (+222,02 %). À Vancouver, elle a augmenté à un taux de 7,61 %. La valeur moyenne des logis s’y retrouve donc triplée (302,85 %). À Toronto, elle a progressé de 6,61 %, à Ottawa-Gatineau, de 5,26 %, à Montréal, de 5,45 %, et à Québec, de 5,62 %. À titre de comparaison, le TSX s’est accru au taux annualisé de 6,24 % et le S&P 500 en dollars canadiens, de 5,98 % au cours de la même période.

Pendant les cinq dernières années, période se terminant le 30 novembre 2019, le marché résidentiel canadien s’est développé au taux annualisé de 6,28 %, Vancouver, de 8,23 %, Toronto, de 9,12 %, Ottawa-Gatineau, de 3,82 %, Montréal, de 3,81 % et Québec, de seulement 0,92 %. La Bourse de Toronto s’est appréciée au taux annualisé de 6,08 %, alors que le S&P 500 en dollars canadiens a augmenté de 14,33 %2.

ET LA DERNIÈRE ANNÉE?

La valeur moyenne des logis canadiens a pris 1,43 % au cours de la période s’étalant du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019. On notera un ralentissement très marqué de 5,19 % à Vancouver à cause du resserrement des règles hypothécaires et de la taxe imposée aux acheteurs étrangers. Ottawa-Gatineau remporte la palme de la croissance avec une hausse de 8,14 %, suivie par Montréal avec 6,37 %, Toronto avec 4,2 % et Québec avec 0,87 %. En comparaison, le TSX a gagné 15,76 % et le S&P 500, 15,97 %.

À la lueur de ces multiples données, on n’anticipe pas de tendance à la baisse. On se rend bien compte que le marché immobilier canadien est en excellente santé, mis à part quelques villes qui s’en sortent un peu plus difficilement. On pense en particulier à Calgary et Edmonton, qui sont affligées par une baisse de la valeur moyenne des habitations, suivies de près par Québec, qui semble stagner depuis quelque temps.

Je vous ferai grâce des plus petits marchés qui, dans plusieurs régions, sont à l’agonie. Au 31 décembre 2019, on dénombrait 516 logis à vendre sur Centris et 117 sur DuProprio dans la belle région de Charlevoix, aux prises avec un déclin démographique. Un marché d’acheteurs, me direz-vous, mais devant le vieillissement de la population, un marché immobilier baissier est une possibilité à envisager…

Un autre problème se dresse à l’horizon. Au rythme où augmente la valeur moyenne des logis dans les grands centres urbains (taux de croissance trois fois supérieur au taux d’inflation moyen), comment feront donc les nouveaux acquéreurs pour se procurer un toit tout en respectant des règles budgétaires acceptables sans la contribution de leurs proches?

Sylvain B. Tremblay, Adm.A., Pl. Fin., est vice-président, Gestion privée à Optimum Gestion de Placements.

1 Sources : Teranet et Banque Nationale du Canada
2 Source : Bloomberg


• Ce texte est paru dans l’édition de mars 2020 de Conseiller.
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