Faire un « don d’équité » à ses enfants ou petits-enfants

Par Hugo Neveu | 15 mars 2021 | Dernière mise à jour le 15 août 2023
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Photo : 123RF

Avez-vous déjà entendu parler du «don d’équité»? Il s’agit d’une forme de levier très importante pour les jeunes qui décident de racheter la résidence familiale.

En effet, le don d’équité est normalement utilisé afin de vendre un bien immobilier des parents aux enfants ou petits-enfants.

La transaction, bien que basée sur la valeur marchande réelle du bien immobilier, sera alors effectuée à une valeur moindre. Et la différence entre la valeur réelle du bien et le montant de la transaction sera considérée comme un don d’équité, du vendeur vers l’acheteur. Non seulement ce montant n’a pas à être sorti des poches de l’acheteur, mais il peut être pleinement utilisé à titre de mise de fonds.

Prenons ici des parents qui décident de vendre leur résidence principale à leur fille unique. La résidence a une valeur marchande d’environ 300 000 $, mais ils désirent la vendre à leur fille pour la somme de 200 000 $. Ils considèrent cela comme un legs de leur vivant à leur fille bien-aimée.

Comme les parents habitent la propriété en question, ils peuvent la vendre à la juste valeur marchande sans qu’il y ait d’impact fiscal.

Quant à leur fille, sans même sortir un seul dollar de ses épargnes, elle est réputée avoir versé une mise de fonds de 100 000 $sur un achat de 300 000 $. Cela lui permet non seulement d’éviter les frais d’assurance hypothécaire comme ceux de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, mais également de se créer instantanément une valeur résiduelle importante sur sa propriété.

Les parents auraient aussi pu décider de lui offrir uniquement 5 % de la valeur marchande, soit 15 000 $à titre de don d’équité. La mise de fonds présumée via le don aurait alors été de 5 %.

Leur fille aurait donc pu conserver la mise de fonds au minimum requis, soit 5 %, ou bonifier cette dernière grâce à ses propres ressources, ou même celles de son conjoint, qui lui aussi bénéficiera de ce don d’équité, bien que non lié aux parents. Elle aurait ainsi pu augmenter le montant de mise de fonds à 10 %, 15 %, 20% ou même plus et dès lors réduire sa prime d’assurance hypothécaire ainsi que la taxe de 9 % applicable à celle-ci.

Les règles encadrant le don d’équité

Plusieurs règles encadrent le don d’équité. Il doit, pour la grande majorité des institutions financières et assureurs hypothécaires, être effectué entre des membres d’une même famille. On entend ici père, mère, frère, soeur ou grands-parents.

En outre, la valeur marchande ne peut pas être gonflée artificiellement. Habituellement, l’institution financière mandate un évaluateur agréé pour réaliser une évaluation marchande de ladite propriété et par conséquent s’assurer de la juste valeur.

De ce fait, la promesse d’achat doit stipuler clairement la valeur marchande établie, puis le prix de vente choisi en fonction du don. Dans la grande majorité des cas, une lettre de don de l’institution financière doit également accompagner la demande.

Le don d’équité peut s’appliquer à:

  • une résidence principale
  • une résidence secondaire
  • un terrain
  • un immeuble commercial ou locatif

Il est important de noter que si des parents vendent un immeuble locatif à une moindre valeur à leur fille par don d’équité, les retombées fiscales ne sont pas amoindries. Aux fins de l’impôt, on présume que le prix de vente correspond à la juste valeur marchande de la propriété.

D’ordre général, le don d’équité peut s’appliquer en même temps que les différents autres programmes offerts aux acheteurs, tels que le RAP ou l’Incitatif à l’achat d’une première propriété.

Évidemment, une telle stratégie convient uniquement si les parents détiennent une valeur nette réelle sur leur résidence, donc par le fait même un emprunt lié plus bas que la valeur marchande.

Ce don est une excellente façon pour les parents de faire profiter de la valeur gagnée sur leur propriété en donnant un solide coup de pouce à leur enfant !

Hugo Neveu est courtier hypothécaire et associé principal à CONSORTIUM Hypothécaire et directeur au développement et intégration pour AFL Groupe Financier.

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Hugo Neveu