Prêteurs virtuels : mode d’emploi

Contrairement aux grandes banques canadiennes, les prêteurs virtuels ne disposent pas d’un réseau de succursales implantées un peu partout. La distribution de leurs produits s’effectue essentiellement par les courtiers hypothécaires.

Quelles sont les entreprises qui font figure de prêteurs virtuels?

• Banque Équitable, First National et Home Trust, qui sont des sociétés inscrites à la Bourse de Toronto;
• MCAP, qui appartient majoritairement à la Caisse de dépôt et placement du Québec;
• Merix/Lendwise, dont la distribution des produits est assurée par Paradigm Quest, un sous-traitant de taille dans le domaine des prêts hypothécaires;
• Industrielle Alliance, La Capitale et Manuvie, qui sont des assureurs;
• B2B, qui est une filiale de la Banque Laurentienne;
• Tangerine, qui est une filiale de la Banque Scotia (Les Affaires, 2018).

Ces prêteurs ont des parts de marché grandissantes. En 2017, au Québec, pas loin d’une hypothèque sur huit a été financée par ce type d’entreprise. À titre comparatif, c’est Desjardins qui a surplombé le marché alors que l’institution a octroyé un peu plus de quatre prêts sur dix. La Banque Nationale s’est classée au deuxième rang avec le financement d’un peu plus d’un prêt sur dix (JLR, 2018).

Les prêteurs virtuels se distinguent des grandes banques sur différents plans. En voici quelques-uns.

PRIVILÈGE DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Il désigne le montant maximum de son prêt qu’il est possible de payer par anticipation sans pénalité. Chaque année, il est permis de rembourser un certain pourcentage du solde initial de l’hypothèque, ce qui a pour effet de réduire la période d’amortissement. Ce pourcentage, qui est spécifié dans le contrat de prêt, est généralement fixé à 15 % par les grandes banques.

Or, plusieurs prêteurs virtuels sont plus souples, établissant ce seuil à 20 %. Certains permettent également de doubler les versements hypothécaires mensuels, alors que l’augmentation permise par les grandes banques est souvent limitée au même pourcentage que le remboursement anticipé.

PRÊT ASSURABLE

Beaucoup de prêteurs virtuels font une distinction entre un prêt assurable et un prêt non assurable. Le prêt est assurable (c’est-à-dire que le prêteur fait assurer le prêt par un assureur) lorsqu’il ne s’agit pas d’un refinancement ou d’un immeuble à vocation purement locative, lorsque la période d’amortissement est inférieure ou égale à 25 ans et lorsque la propriété a une valeur marchande inférieure à 1 M$. Le fait que le prêt soit assurable permet souvent à l’emprunteur d’avoir accès à un taux d’intérêt très compétitif, comme c’est le cas lorsque le prêt est assuré[1]. Qui plus est, le taux d’intérêt est déterminé en fonction du ratio prêt-valeur[2] : plus il est bas, meilleur est le taux. Cela va de pair avec le risque, qui diminue au fur et à mesure que le capital sur la propriété augmente.

VENTES CROISÉES

Comme aucune rencontre en succursale n’est requise dans le processus d’octroi de l’hypothèque, les prêteurs virtuels ne font pas de sollicitation pour l’adhésion à d’autres produits et services, tels que le placement ou l’assurance de personnes (vie, invalidité, maladies graves…), susceptible d’influencer de manière réelle ou apparente les conditions du prêt.

MARGE DE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE

Chez les prêteurs virtuels, cette option est moins répandue que du côté des grandes banques. La marge de crédit hypothécaire peut être intéressante dans certaines situations, car elle permet généralement d’avoir accès à un taux d’intérêt plus avantageux que dans le cadre d’une marge de crédit personnelle, étant donné la garantie qui s’y rattache. Seuls les prêts conventionnels, soit ceux dont le ratio prêt-valeur est inférieur ou égal à 80 %, y sont admissibles.

De plus, la portion marge utilisée ne peut jamais excéder 65 % de la valeur marchande de la propriété.

GESTION QUOTIDIENNE DU PRÊT 

Bien sûr, les clients peuvent, selon l’évolution de leur situation et de leurs besoins, être appelés à effectuer des versements supplémentaires en cours de route, à changer la fréquence ou la date de leurs paiements, à modifier le compte bancaire pour les prélèvements, etc. Ce suivi de leur prêt hypothécaire peut s’effectuer de différentes façons, soit par téléphone, en ligne ou avec l’aide de leur courtier. Les outils en ligne des prêteurs virtuels pour effectuer ces changements sont souvent plus élaborés que ceux des banques traditionnelles.

Un courtier hypothécaire saura vous diriger vers l’institution qui répond le mieux à vos besoins et qui vous offre les conditions les plus avantageuses à un moment donné, que ce soit une grande banque ou un prêteur virtuel.

[1] Le prêt est assuré par un assureur (SCHL, Genworth ou Canada Guaranty), qui assume le risque lié au prêt, notamment quand l’emprunteur ne dispose pas d’une mise de fonds de 20 % ou plus.

[2] Proportion de l’emprunt par rapport à la valeur totale de l’actif.

Marjorie Banville

Marjorie Banville est titulaire d’un baccalauréat en mathématiques, option actuariat, de l’Université de Montréal ainsi que d’une maîtrise en gestion, spécialisation en ressources humaines, de HEC Montréal. Après quelques années de travail en entreprise privée, elle se joint à l’été 2015 à l’entreprise familiale Banville Gestion de Patrimoine. Elle est représentante en épargne collective auprès de Services en placements PEAK, conseillère en sécurité financière et courtier hypothécaire à HYPOTHECA.