Immobilier : 4 stratégies pour améliorer la rentabilité

Vos clients ne sont pas satisfaits de la rentabilité de leur investissement immobilier? Voici quelques trucs d’une analyste de JLR pour en améliorer le rendement.

Les propriétaires ont parfois de la difficulté à trouver les bonnes occasions, les locataires idéals ou simplement des idées qui leur permettront de faire croître leur patrimoine, note Monick Bergeron, diplômée de l’UQAM en affaires immobilières et accréditée en procédures notariales, à l’emploi de la firme depuis plus de 10 ans.

« Le but de tout investisseur est de faire plus d’argent avec ses placements, donc la rentabilité de ses immeubles se doit naturellement d’être positive. Le marché est parfois dur, mais nous sommes les seuls maîtres de nos actions », souligne l’analyste.

Pour aider les propriétaires à atteindre cet objectif, celle-ci leur propose donc « quatre stratégies qui leur permettront de booster leur rentabilité immobilière et de faire plus de bénéfices ».

STRATÉGIE N^o 1 : L’AUGMENTATION

Cette stratégie se divise en deux grandes catégories : les augmentations de loyer et l’augmentation de la gamme.

Le loyer : augmenter le loyer est un moyen d’obtenir plus d’argent qui a toujours été utilisé et qui s’avère efficace. « Chaque année, si vous détenez des unités locatives, il est possible d’augmenter le loyer demandé à une période précise. Cependant, cette hausse doit être conforme aux lois en vigueur et ne pas être abusive », explique Monick Bergeron.

En moyenne, les augmentations annuelles se situent entre 0,2 % et 0,7 %, précise-t-elle. Celles-ci doivent être envoyées aux locataires de trois à six mois avant la fin d’un bail de 12 mois et plus, ou d’un à deux mois avant la fin d’un bail de moins de 12 mois ou d’une durée indéterminée.

Même si l’augmentation demeure modeste, elle procure des revenus non négligeables. Par ailleurs, les hausses de loyer contribuent aussi à augmenter la valeur de l’immeuble, ce qui représente un atout supplémentaire lors de la revente.

La gamme : améliorer la gamme de ses appartements a « un impact considérable sur leur valeur », car « le sentiment de luxe permet d’aller chercher et de justifier un loyer supérieur à la moyenne », relève Monick Bergeron. Et une telle amélioration ne coûte pas forcément très cher.

« Si vos unités sont meublées, peut-être y aller avec des éléments modernes et épurés. L’idée est d’améliorer en surface afin de donner l’impression de luxe, sans toutefois négliger un minimum de qualité », suggère-t-elle.

STRATÉGIE N^o 2 : LA RÉDUCTION

Monick Bergeron recommande aux propriétaires de gérer leurs placements comme une entreprise : « Vous êtes maintenant un gestionnaire d’unités locatives et vous devez assurer la rentabilité de ces investissements. Une technique très efficace, si bien effectuée, est de réduire au maximum les charges inutiles ou trop dispendieuses. En effet, la diminution des dépenses est une excellente technique pour augmenter la rentabilité immobilière. »

Réduire les charges administratives : l’erreur commune des investisseurs en immobilier est de déléguer le travail administratif à des spécialistes, observe l’analyste. Or, ce n’est une bonne idée que dans la mesure où leur travail permet de faire plus d’argent et d’avoir un bénéfice important. En revanche, si un spécialiste est moins coûteux que celui avec lequel votre client fait affaire alors qu’il effectue exactement le même travail, il peut être intéressant de changer. Toutefois, si l’épargne ainsi réalisée est négligeable, mieux vaut y penser à deux fois.

Réduire les dépenses liées aux appartements : dans le même registre que les charges administratives, les dépenses de déneigement, d’aménagement paysager, d’entretien et autres peuvent peser très lourd sur la rentabilité immobilière. La solution? « Trouvez un moyen de réduire la fréquence, le nombre ou la quantité de services qui n’ont pas d’impact direct sur le montant du loyer », suggère Monick Bergeron, tout en conservant une vision à long terme et s’assurant de la qualité des travaux entrepris.

STRATÉGIE N^o 3 : LES AMÉLIORATIONS

Dans la même veine que la montée en gamme, les améliorations sont par exemple les rénovations, la modernisation de l’immeuble ou la transformation des logements.

Les améliorations et les ajouts : certains investisseurs veulent absolument une piscine. Il n’y a pas si longtemps, en avoir une était même un facteur important dans la décision d’un acheteur ou d’un client, indique Monick Bergeron. Ce qui n’est pas forcément une bonne idée, puisque la rentabilité d’un tel équipement se situe entre 10 % et 40 %, tandis qu’un changement de la toiture, par exemple, procure un rendement compris entre 50 % et 80 %.

Une autre amélioration intéressante peut être l’ajout d’un « compteur intelligent » pour toutes les unités, ce qui permet au propriétaire de transférer la facture de chauffage au locataire et réduit ainsi ses charges. L’idée est de réduire la gestion et les dépenses liées au chauffage, notamment. De plus, faire installer un chauffe-eau plus performant ou un « compteur intelligent » ajoute « beaucoup de valeur » au bien et permet d’augmenter par le fait même les loyers, explique l’analyste.

Les rénovations : si changer le toit permet d’atteindre un bon taux de rentabilité, les deux autres rénovations majeures qui assurent un bénéfice considérable sont celles de la (ou les) salle de bain ainsi que la cuisine. Ces deux modifications offrent un taux de 75 % à 100 %, selon l’Institut canadien des évaluateurs. Il ne faut pas non plus oublier la peinture (intérieure ou extérieure), car un immeuble laid ou décrépi n’est pas vendeur et ne justifie pas un loyer élevé dans la tête des locataires.

STRATÉGIE N^o 4 : LA RENTABILITÉ DÈS L’ACHAT

Les experts de l’investissement immobilier le savent, les bénéfices se font à l’achat et non à la revente, rappelle Monick Bergeron, qui indique que pour prendre un bon départ, il faut cependant « une bonne recherche, de la patience et un peu de négociation ».

Être rentable dès le début : en étant attentif dès le début, on peut faire des économies, insiste l’analyste. « L’utilisation des ratios comme le MRB [multiplicateur de revenu brut] et le MRN [multiplicateur de revenus net] est essentielle à la prise de décision lors d’une acquisition », affirme-t-elle. Le premier sert à comparer différents immeubles et connaître leur valeur approximative. Le second prend en compte les charges.

Comment procéder? « Trouvez l’information sur les ventes précédentes dans ce secteur. Vous pouvez utiliser un outil d’analyse des historiques pour trouver ce montant. Si la moyenne des immeubles vendus est de 650 000 $, par exemple, et que les revenus totaux bruts sont de 55 000 $, le MRB (valeur de l’immeuble/revenus annuels bruts) sera de 11,81 % », détaille Monick Bergeron.

Si, dans ce même secteur, vous désirez acquérir un immeuble offrant des revenus de 46 000 $, par exemple, vous devrez faire le calcul suivant : 46 000 $ x 11,81 = 543 260 $. Si le vendeur vous propose par exemple 750 000 $, ce n’est pas intéressant. « Certes, ce n’est pas le seul ratio à utiliser, mais il aide énormément à prendre des décisions rapides », assure la spécialiste.

« Selon votre niveau de risque, vous pouvez augmenter considérablement vos revenus avec toutes ces stratégies. Que ce soit avec une stratégie d’améliorations locatives, de réduction des dépenses ou d’analyse de rentabilité, il est possible d’atteindre une bonne rentabilité », conclut-elle.

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