Vendre ou conserver la résidence principale à la retraite?

Les enfants sont partis. La maison est devenue bien grande. Plusieurs clients envisagent alors de vendre leur résidence principale. Mais depuis l’an 2000, les prix de l’immobilier ont tellement augmenté que bien des boomers en viennent au constat que le condo convoité, bien que plus petit, leur coûtera aussi cher, sinon plus, que leur spacieuse maison.

Dans l’optique d’une saine gestion fiscale et financière, quelles options s’offrent aux clients qui songent à vendre leur propriété? Le journal du conseiller a soumis un exemple type à la planificatrice financière et gestionnaire de portefeuille chez PWL, Hélène Gagné. Cette analyse de cas se veut plutôt qualitative, afin d’orienter la discussion vers différentes avenues de solutions.

LE CAS DE DIANE ET DE ROBERT Diane et Robert ont respectivement 55 ans et 58 ans. Le benjamin vient de quitter le nid familial, et la maison est devenue trop vaste. Le couple est propriétaire d’une maison située à Brossard. Sa valeur marchande se chiffre à 350 000 $. Le couple songe à s’en départir.

Plusieurs questions les tracassent. Est-il judicieux de vendre leur propriété? S’ils en ont les moyens, Diane et Robert aimeraient vivre dans un logement plus petit, soit un condo ou une maison en rangée à Montréal. Est-il préférable de louer ou d’acheter? S’ils optent pour la location, que feront-ils du montant résultant de la vente?

Voici les grandes lignes de leur situation financière :

• Ils n’ont pas de fonds de retraite de leur employeur.
• Ils évaluent que pendant leur retraite, leurs besoins financiers annuels s’élèveront à 80 000 $.
• Ils aimeraient cesser leur vie active dans dix ans.

SANS DETTE À LA RETRAITE En examinant la situation de Diane et de Robert, M^me Gagné émet un premier constat : ce couple est encore trop jeune pour vendre sa résidence. « En considérant le marché immobilier actuel et la situation financière du couple, on peut déduire que le couple court le risque de se retrouver avec une hypothèque plus grande qu’auparavant », remarque-t-elle.

« La génération des boomers, dont je fais partie, est habituée à un certain confort et à de l’espace », explique M^me Gagné. Les clients ne sont souvent pas prêts à faire des compromis en matière d’espace et de qualité des matériaux. Ils choisiront un condo plus grand, auquel s’ajouteront des extras. En fin de compte, ils devront emprunter à la banque.

« Je trouve ahurissant qu’à l’orée de la retraite, des clients qui n’avaient pas d’hypothèque en contractent une, affirme M^me Gagné. On se dit que les taux sont très bas, pourquoi ne pas en profiter? Mais les taux finiront par augmenter », ajoute-t-elle.

« Les clients devraient tous se fixer comme objectif d’arriver à la retraite sans dette aucune », croit M^me Gagné. Elle travaille toujours avec eux dans ce sens. De moins en moins de Québécois peuvent compter sur un fonds de retraite à prestations déterminées. Ceux qui n’ont pas accès à un fonds de retraite de leur employeur, comme les professionnels et les travailleurs autonomes, sont particulièrement vulnérables. C’est le cas de Diane et de Robert. Ils dépendront des maigres revenus des régimes gouvernementaux et, dans une plus large mesure, de leur propre épargne, si tout se passe bien.

COÛT DU LOGEMENT ET MARGE DE MANŒUVRE Les baisses boursières, conjuguées au boom immobilier de la dernière décennie, ont peut-être envoyé un message erroné à la population, croit la planificatrice financière. « On oublie que le prix des maisons a stagné dans les années 1990 et qu’il y a aussi eu du rattrapage. Il s’agit d’être contraint de vendre pour comprendre combien l’immobilier est un actif peu liquide qui peut nous faire perdre de l’argent », ajoute-t-elle.

Le coût du logement demeure une donnée importante dans le budget des retraités, même pour les ménages dont le revenu familial atteint 130 000 $, comme Diane et Robert. Selon M^me Gagné, le couple devrait avoir comme objectif premier d’éliminer sa marge de crédit et son emprunt hypothécaire. « À une dizaine d’années de la retraite, il faut être en phase d’épargne maximum », rappelle-t-elle. Le couple devrait donc retarder de quelques années la vente de sa propriété, à moins qu’il ne soit prêt à vivre dans un logement beaucoup plus petit et surtout, moins cher, ce qui est rarement le cas des boomers.

La résidence principale est un actif souvent important qui s’ajoute au portefeuille des clients. « Mais on oublie qu’il ne permet pas de toucher mensuellement des revenus à la retraite », souligne M^me Gagné. D’où la priorité pour ces personnes de maximiser leurs contributions au REER pendant leur vie active. Pour ceux qui dépassent les seuils admissibles, les comptes non enregistrés et les CELI sont là pour combler la différence.

Il faut aussi songer aux imprévus. Que surviendra-t-il si Robert tombe malade et doit devancer sa retraite de cinq ans? Si le couple se sépare, qu’arrivera-t-il à leur plan de retraite? Il est important d’avoir une certaine marge de manœuvre financière.

LOUER OU ACHETER? Louer une résidence peut s’avérer un choix judicieux dans le cas d’un client qui n’est pas propriétaire. Ces personnes font face à un marché où les prix sont élevés, et ils n’ont rien à offrir en échange. Mieux vaut alors considérer la location, reconnaît M^me Gagné. « On présume que la personne épargne le montant qu’elle économise entre le coût de la location et l’hypothèque d’une nouvelle habitation », ajoute-t-elle. Sinon, la plus-value qui sera générée sur la propriété au fil des ans ne sera jamais équivalente pour le locataire. L’effort demeure semblable pour les deux options.

Dans le cas de Diane et de Robert, après le remboursement de leurs dettes, on présume qu’ils encaisseront près de 300 000 $, puisque la vente d’une résidence principale est exempte d’impôt. Comment investir ce capital si on choisit de louer? « On ne devra pas miser sur des placements de croissance, puisque les conjoints auront besoin de ce revenu mensuel pour payer leur loyer. Mieux vaut songer à l’achat d’obligations, de CPG et peut-être, d’une portion d’actions privilégiées qui procurent entre 4,50 % et 4,75  % de dividendes par an, sans garanties. Si on réussit à générer 4 % annuellement, les revenus s’élèveront à 12 000 $, auxquels on doit soustraire l’impôt sur les revenus d’intérêt et le gain en capital. Ces revenus de placement seront sûrement insuffisants pour payer leur loyer. Ils devront donc se résoudre à gruger du capital, ce qui serait regrettable, compte tenu de leur âge, explique M^me Gagné. Dans la mesure où les gens sont en bonne santé, liquider l’équité de sa maison serait plus sensé quand on a plus de 70 ans », déclare-t-elle.

Diane et Robert devraient avoir pour priorité d’acquitter leurs dettes hypothécaires. À deux, ils épargnent 10 000 $ par année, ce qui n’est pas beaucoup, étant donné l’absence de fonds de retraite de leur employeur. « Ils devraient faire un plus grand effort pour augmenter leur épargne-retraite », affirme M^me Gagné. Dans les prochaines années, le couple devrait maximiser ses contributions au REER tout en remboursant le plus rapidement possible ses emprunts. Ces deux démarches peuvent se faire en même temps grâce, par exemple, à l’économie d’impôt. Et plutôt que de vendre sa résidence tout de suite, le couple pourrait envisager de retarder ce projet de cinq ans, le temps de liquider ses dettes.

REVENUS DE REMPLACEMENT La règle voulant que les retraités aient besoin de 70 % de leurs revenus annuels à la retraite n’est pas immuable. « Par exemple, en éliminant les dettes le plus tôt possible, la pression sur le niveau de revenus à la retraite est moindre », souligne M^me Gagné. Dans le cas de Diane et de Robert, on évalue ces sommes à 80 000 $ avant impôt.

« Ce taux de remplacement de 62 % peut être réaliste », croit-elle. Si le couple envisage une retraite tranquille à jardiner, à fréquenter des amis ou à faire du bénévolat, leurs dépenses seront plus faibles et tolérables que s’ils voyagent tous les ans, illustre la gestionnaire de portefeuille. Pour d’autres ménages qui sont endettés, se séparent à la veille de leur retraite ou vivent dans une famille reconstituée, ce taux de remplacement pourrait se révéler insuffisant, remarque-t-elle.

À la retraite, Diane et Robert ne pourront compter que sur les revenus générés par leur REER auxquels s’ajouteront les sommes des régimes publics. Selon les règles en vigueur avant l’élection du gouvernement minoritaire péquiste, la Régie des rentes du Québec devrait leur verser environ 12 000 $ avant impôt (en dollars d’aujourd’hui). On présume également qu’ils ont cotisé au maximum durant leur vie active. Si Robert retarde sa demande de prestation à 68 ans, sa rente sera bonifiée d’un peu plus de 3 000 $ et s’élèvera à 15 300 $.

Quant à la Sécurité de la vieillesse, Diane et Robert pourront compter sur un versement de 6 500 $ chacun. Le changement d’admissibilité ne touche pas Diane, puisqu’elle est née avant le 31 mars 1958. Sommairement, le couple empocherait en date d’aujourd’hui des revenus des régimes publics d’environ 40 000 $ avant impôt, soit la moitié du revenu cible à la retraite. « La différence devra provenir de leur épargne personnelle, soit des REER ou d’ailleurs », confirme M^me Gagné.

MARGE HYPOTHÉCAIRE ET RENTE VIAGÈRE Quand on possède un condo ou une maison libre d’hypothèques, on peut, dans l’éventualité où nos revenus de retraite ne sont pas aussi élevés qu’on le souhaiterait, contracter une marge de crédit hypothécaire sur la propriété. Cet emprunt permettra aux retraités de rembourser uniquement les intérêts tout en s’assurant un certain revenu. « Lorsqu’on décidera plus tard de vendre la propriété, l’emprunt réduira simplement une portion de l’avoir qui aura été utilisé pendant la période plus active de la retraite », explique M^me Gagné.

Les clients plus âgés qui désirent aller en résidence peuvent, en vendant leur maison, utiliser une portion du produit de la vente pour acheter une rente viagère, l’objectif étant d’assurer un niveau de revenus constant et convenable pour le couple. « On pourra opter pour une rente pour monsieur et une rente pour madame, avec des options de réversibilité dans le cas où l’un d’eux viendrait à décéder. Cela permet d’assurer qu’une portion du capital ne sera jamais épuisé, en contrecarrant le risque de longévité », précise M^me Gagné.

Cet article est tiré de l’édition d’octobre du journal du conseiller.