3 investisseurs immobiliers à succès

Les Québécois choisissent parfois d’investir leurs économies dans l’immobilier plutôt que sur les marchés financiers. Si peu d’entre eux font fortune avec leurs propriétés, beaucoup sont capables d’en dégager un revenu suffisant pour bien vivre et assurer leurs vieux jours.

Qui sont ces investisseurs qui, à force de persévérance, ont réussi à faire fructifier leur placement dans la brique et le mortier? Le conférencier et coach en immobilier Ghislain Larochelle nous en présente quelques-uns dans son livre Bâtir sa richesse : 30 récits inspirants d’investisseurs immobiliers.

• DU TEMPS POUR PROFITER DE LA VIE

À 39 ans, Éric Morasse vit pratiquement des revenus de ses immeubles. À tel point qu’il est en « semi-retraite » depuis cinq ou six ans.

Le comédien fait son entrée dans le monde de l’immobilier en 2003, lorsqu’il décide, sur un coup de tête, d’acheter le triplex où il habite. Très vite, il rédige une offre d’achat, obtient le cautionnement de son père et devient, à 26 ans, l’heureux propriétaire d’un triplex en basse-ville de Québec. Et ce, sans aucune mise de fonds.

Cette transaction improvisée sera la première d’une longue série. Trois ans plus tard, il refinance son hypothèque pour acheter un duplex, cette fois-ci avec une mise de fonds de 30 000 $. Il utilisera cette même technique pour acquérir un autre duplex.

Le mode de vie frugal d’Éric lui permet de tirer profit de ses investissements. Pour optimiser son rendement, il habite dans le logement le moins rentable qu’il possède et, petit à petit, il rénove lui-même son immeuble. « Pour un propriétaire peu fortuné ou un investisseur qui commence, je pense que c’est avantageux d’habiter sa propriété. Tu vois ce qui se passe et tu apprends à connaître l’immeuble », conseille-t-il dans l’ouvrage.

Aujourd’hui, Éric Morasse possède 10 logements. Pas de quoi rouler sur l’or, mais cela suffit à lui offrir une bonne qualité de vie tout en lui donnant le temps de faire ce qu’il aime. « Je n’ai pas besoin de beaucoup, je privilégie la simplicité volontaire. Je travaille un petit quinze heures par semaine, parfois comme serveur, ou bien j’enseigne l’acroyoga et le Pilates », indique-t-il.

Et malgré les risques liés aux investissements en immobilier, Éric Morasse demeure convaincu qu’il s’agit du meilleur secteur où placer son argent. « À un moment, j’ai investi dans les valeurs mobilières, mais j’ai perdu beaucoup d’argent. En immobilier, si tu prends soin de ton parc, c’est sécuritaire à long terme et tu peux t’enrichir. »

• LE ROI DES FLIPS

En 2010 et 2011, Karl Goupil a réalisé pas moins de 50 flips immobiliers en 14 mois. Son secret? « J’évalue la situation sans perdre de temps : je consulte le registre foncier, j’étudie l’historique de la propriété, j’évalue la dette du propriétaire. Puis, je calcule les coûts de rénovation selon les dimensions, avec un de mes fichiers Excel. Finalement, j’établis le montant de mon offre en conséquence », explique-t-il dans le livre.

Ancien joueur de hockey professionnel ayant fait carrière 17 ans en Europe, Karl Goupil n’aurait jamais pensé consacrer une bonne partie de sa vie à l’immobilier. De retour au Québec comme courtier immobilier, il délaisse rapidement cette profession pour se lancer à temps plein dans les flips. Son expérience professionnelle lui permet de trouver les maisons susceptibles d’être revendues rapidement et à bon prix.

Comme il fait affaire avec des prêteurs privés, il mise sur la rapidité pour maximiser ses profits à la revente des propriétés. « Plus le prêt dure longtemps, plus mon profit diminue », soutient celui qui s’entoure d’entrepreneurs en rénovation efficaces, fiables et, bien sûr, rapides. Il est également épaulé d’un urbaniste, un architecte et un arpenteur.

Mais malgré son modus operandi réglé au quart de tour, toutes ses transactions n’ont pas été couronnées de succès. « Il y [en] a où j’ai perdu de l’argent », avoue-t-il. Ce n’est pas grave, se dit-il, il pourra toujours se reprendre la prochaine fois.

• UN NOUVEAU STYLE DE VIE

C’est après avoir été mise à pied d’une entreprise de télécommunications que Sylvie Beauchamp décide de se tourner vers l’immobilier pour atteindre l’indépendance financière. Diane Jolicoeur, comptable et travailleuse autonome, ne tarde pas à la suivre, par crainte de ne jamais pouvoir être capable de prendre sa retraite.

Les deux femmes, qui ont suivi une formation de base sur l’investissement en immobilier, procèdent à l’achat de leur première propriété, un immeuble de huit logements à Saint-Jérôme. Sylvie se charge de la gestion des locataires, alors que Diane gère la comptabilité et les aspects administratifs.

Un peu plus tard, les deux partenaires passent au niveau supérieur et acquièrent un immeuble de 20 logements. « Comme on voulait vivre rapidement [de nos investissements immobiliers], il nous fallait trouver des immeubles qui dégageaient des surplus de trésorerie dès le départ », explique-t-elle.

L’achat de cette propriété est toutefois audacieux : plusieurs locataires ne paient pas leurs loyers et les policiers sont souvent sur les lieux. Les nouveaux règlements instaurés par les deux femmes font fuir les occupants problématiques, ce qui leur permet de rénover l’immeuble et de le relouer.

Lorsque leur parc atteint 60 logements, elles décident d’engager une compagnie de gestion, de façon à stabiliser leur entreprise. Pour accélérer les acquisitions, elles mettent ensuite en place un système de partenariat. En 2014, elles possédaient ainsi 230 logements avec différents partenaires. Leur objectif est maintenant de vendre 50 % de leur portefeuille immobilier afin de « se concentrer sur les plus gros immeubles et de dégager davantage de liberté ».

Les deux propriétaires se consacrent aujourd’hui entièrement à l’immobilier et elles adorent leur nouveau style de vie. « Le fait de pouvoir organiser mes vacances comme bon me semble chaque année m’enchante au plus haut point », mentionne Sylvie.

Bâtir sa richesse : 30 récits inspirants d’investisseurs immobiliers, Ghislain Larochelle, Les éditions du Journal, 2017, 168 pages.

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