Avoir des locataires, une bonne affaire?

Payant, avoir des locataires? Les propriétaires d’un immeuble locatif gagnent en moyenne 50 % de plus que leurs frais mensuels, tandis que ceux qui louent une partie de leur maison épongent jusqu’à 70 % de leurs dépenses d’habitation, selon un rapport publié hier par la Banque CIBC.

Rédigée conjointement par Jamie Golombek et Debbie Pearl-Weinberg, responsables du service Planification fiscale et successorale de l’institution financière, cette étude conclut que le fait d’acquérir un immeuble locatif représente en général une bonne affaire.

Elle montre notamment que plus d’un propriétaire canadien sur quatre (26 %) a déjà des locataires (15 %) ou prévoit en avoir (11 %) afin de générer des revenus. Concrètement, près des deux tiers (64 %) des locateurs actuels détiennent un ou plusieurs immeubles utilisés exclusivement pour gagner de l’argent grâce aux loyers. En moyenne, le montant qu’ils perçoivent mensuellement est 2 189 $, alors que celui qu’ils doivent consacrer à leurs frais est de 1 461 $.

Le rapport constate également que près du tiers (31 %) des propriétaires actuels louent une partie de leur résidence principale, une opération qui leur procure un gain mensuel moyen de 1 287 $. Dans l’ensemble, 72 % des propriétaires sont d’avis qu’un investissement immobilier est un excellent moyen de gagner des revenus supplémentaires. De plus, 37 % d’entre eux affirment qu’ils choisiraient une maison leur permettant de gagner un revenu de location s’ils devaient en racheter une aujourd’hui.

LES Y FORTEMENT INTÉRESSÉS

L’étude révèle en outre que les 18-34 ans sont davantage susceptibles de devenir locateurs que tous les autres groupe d’âge. Ainsi, près de la moitié (47 %) des Y détenteurs d’un bien immobilier sont déjà propriétaires bailleurs (30 %) ou prévoient le devenir dans un avenir proche (17 %), comparativement à 29 % des 35-54 ans et à 12 % des 55 ans et plus. Dans l’ensemble, 54 % des Y qui accèdent à la propriété choisissent un immeuble à revenus.

À noter que plus de la moitié (55 %) des 18-34 ans qui ont des locataires possèdent un immeuble à des fins locatives uniquement, tandis que 40 % louent une partie de leur maison pour un an ou plus (30 %) ou une durée moins longue (10 %). Ils justifient leur choix par deux raisons principales : 29 % y trouvent un revenu supplémentaire pour effectuer des dépenses non essentielles, et 26 % une façon de réduire leurs frais hypothécaires ou leurs coûts de logement.

INTÉRÊT GRANDISSANT

« Les jeunes Canadiens sont plus ouverts à partager leur espace de vie, car ils y voient des avantages pécuniaires. On remarque un changement de comportement et un intérêt grandissant pour les propriétés à revenus. Ce changement est motivé, d’une part, par une volonté de réduire les coûts de logement élevés et, d’autre part, par le fait qu’il peut s’agir d’un moyen astucieux de générer des revenus supplémentaires et de se constituer un patrimoine », commente l’investisseur immobilier Scott McGillivray, cité dans le rapport.

L’étude relève par ailleurs que plus de la moitié des propriétaires bailleurs (52 %) croient que la location d’une partie de leur maison constitue une bonne affaire. Pour la moitié des personnes interrogées possédant un immeuble locatif, la principale raison de cet investissement est de générer des revenus immédiatement (22 %) ou à la retraite (28 %). Suivent la création d’une plus-value immobilière à long terme (20 %) et la possibilité d’habiter la maison ou d’y loger leurs enfants (14 %).

BIEN COMPRENDRE LES INCIDENCES FISCALES

Les trois quarts des locateurs (74 %) sont d’avis que même avec un flux de trésorerie négatif, les avantages sur le plan des déductions fiscales à eux seuls font qu’un immeuble représente un bon investissement.

Jamie Golombek souligne néanmoins que si les dépenses sont supérieures aux revenus sur une base permanente, il peut être difficile de réclamer ces déductions. « Être propriétaire bailleur peut être attrayant sur le plan financier, mais ce n’est pas de l’argent facilement gagné. Les personnes qui souhaitent le devenir sous-estiment souvent les impôts qu’elles devront payer sur le revenu de location, et elles surestiment aussi parfois le montant des déductions qu’elles pourront réclamer », met-il en garde. Son conseil? « Il est important de bien connaître les frais qui serviront à abaisser la facture fiscale globale et ceux qui ne peuvent être utilisés à cet usage. »

Alors que les propriétaires d’un immeuble à revenus séparé peuvent déduire à la fois des dépenses en immobilisations (rénovations, commissions immobilières, etc.) à plus long terme et des dépenses courantes (assurance, intérêt, par exemple) à court terme, ceux qui partagent leur résidence principale avec un locataire ne peuvent déduire qu’une partie de ces dépenses, qui sont liées spécifiquement à la partie louée, insiste le rapport de la CIBC.

« Alors que la majorité des propriétaires croient que les avantages fiscaux à eux seuls suffisent pour qu’une propriété à revenus constitue un placement valable, il est important de bien saisir comment un tel placement s’intègre à son plan financier global, et de connaître toutes les conséquences fiscales associées à ce choix afin de tirer le maximum de son investissement », conclut Jamie Golombek.

Le sondage a été réalisé en ligne par Angus Reid auprès d’un premier échantillon de 3 023 personnes choisies au hasard et résidant partout au pays consultées les 2 mars et 4 mai. Une seconde enquête d’opinion a été effectuée auprès de 2 153 adultes détenant une propriété et utilisant une partie de celle-ci pour avoir un revenu de location du 5 au 13 avril.

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