Des actifs pour se préparer en cas de récession

Les infrastructures et l’immobilier locatif offrent de belles positions défensives dans l’éventualité très probable d’une récession, soutient Larry Antonatos, gestionnaire de portefeuille à Brookfield Asset Management. 

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« L’agressivité actuelle des banques centrales va sans doute faire ralentir l’inflation, mais aussi la croissance économique, rendant le risque de tomber en récession plus concret. Certains segments du marché des infrastructures et de l’immobilier locatif offrent une bonne protection face à cette éventualité », assure Larry Antonatos.

Première distinction à faire, selon l’expert : les infrastructures sont de nature plus défensive que l’immobilier, car les deux ont des modèles d’affaires très différents.

« L’immobilier locatif est un marché libre influencé par les forces traditionnelles de l’offre, de la demande et des prix. L’offre est cyclique, car elle dépend de l’optimisme des promoteurs et de la disponibilité du financement. La demande est elle aussi cyclique et dépend de l’activité économique. Les prix peuvent être volatiles, car ils sont le fruit de négociations entre propriétaires et locataires, sous l’effet des niveaux d’offre et de demande à ce moment », poursuit Larry Antonatos.

« Les infrastructures, à l’inverse, sont souvent sujettes à des règlements qui influencent grandement l’offre et les prix. L’offre peut être limitée par la réglementation ou par l’avantage du premier arrivé. Beaucoup d’infrastructures jouissent d’une faible concurrence. Et la demande est généralement très stable puisque les infrastructures fournissent des services essentiels qui sont peu sensibles à l’activité économique. Les prix, enfin, sont prévisibles, car ils sont souvent établis à long terme ou soumis à des contrats indexés à l’inflation », explique l’expert.

Ce que les infrastructures et l’immobilier locatif ont en commun, en revanche, c’est une plus grande prévisibilité des flux de liquidités, grâce à des prix établis à long terme ou par contrat pour les unes, et à des baux à long terme pour l’autre. En cas de récession, les deux tendent donc à surperformer par rapport aux autres secteurs cycliques – dans le cas d’une récession très poussée, seulement les infrastructures ont tendance à performer, spécifie-t-il.

Alors, où placer ses billes face à l’éventualité d’une récession ?

Dans l’immobilier, le choc se fera davantage sentir là où les baux sont courts, allant d’une simple nuit dans l’hôtellerie à une année dans le résidentiel, en passant par des mensualités dans le cas des entrepôts. Mais là où les baux se signent à long terme, comme dans l’industriel, les bureaux et les espaces commerciaux, les déboires de l’économie auront moins d’effet.

Dans les infrastructures, le choc sera plus fort pour les aéroports, ports et routes à péage où le trafic dépend directement de l’activité économique, mais il sera tempéré dans les services essentiels où la demande est continue, comme les réseaux de télécommunications.

Il faut également prendre en compte la nature cyclique des différents sous-segments du marché, prévient-il.

Dans l’immobilier, les espaces dédiés à la logistique vont profiter du passage de la gestion d’inventaire « du juste-à-temps vers le juste-au-cas », qui devrait atténuer les perturbations des chaînes d’approvisionnement. La logistique bénéficiera également de la croissance soutenue du commerce électronique et de l’entreposage. L’immobilier locatif multi-familial profitera de l’offre limitée du secteur, ainsi que des hausses de taux d’intérêt. Dans les espaces de bureaux, la tendance sera à la montée en gamme alors que les employeurs s’efforcent de ramener les travailleurs au bureau.

Dans les infrastructures, les centres de données vont profiter de la hausse de la demande, et les infrastructures du secteur de l’énergie profiteront de la transition vers les sources renouvelables. Les infrastructures de transports, quant à elles, bénéficieront de la préférence croissante pour les circuits d’approvisionnement courts.

Ceci étant dit, Larry Antonatos croit encore que les chances d’une récession demeurent minces.

« Nous croyons que la croissance ralentira, mais sans tomber en récession. Il reste une mince probabilité de récession, mais elle sera légère et de courte durée. Dans tous les cas, les infrastructures et l’immobilier locatif devraient surperformer par rapport aux secteurs traditionnels. »

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans apport du commanditaire.