Immobilier résidentiel : Montréal sous surveillance

Les marchés de l’habitation de Montréal, Québec et Ottawa continuent de présenter un « degré faible de vulnérabilité globale », tandis que celui de Toronto passe d’élevé à modéré, selon un rapport publié jeudi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Dans son Évaluation du marché de l’habitation consacré à la région du Grand Montréal pour le deuxième trimestre, la SCHL relève toutefois que « des conditions de surchauffe persistent » dans la métropole québécoise, « en raison du resserrement marqué entre l’offre et la demande ».

La société d’État attribue ces signes de surchauffe, qu’elle qualifie de « modérés », au fait que le ratio ventes-nouvelles inscriptions (en données désaisonnalisées) demeure légèrement au-dessus du seuil problématique. Par conséquent, explique-t-elle, l’écart entre la demande, représentée par les ventes, et la nouvelle offre, représentée par les nouvelles inscriptions, devient de plus en plus limité.

UNE PÉRIODE À L’AVANTAGE DES VENDEURS

Selon le rapport, les conditions de marché sont à l’avantage des vendeurs pour les maisons unifamiliales et les plex depuis un peu plus de deux ans, alors qu’elles le sont depuis un an pour les copropriétés.

Du côté des unifamiliales, le ratio inscriptions en vigueur-ventes a diminué dans presque tous les grands secteurs de la métropole, et le marché est donc encore plus favorable aux vendeurs qu’il ne l’était au trimestre précédent. Cette situation est toutefois plus marquée dans certains secteurs, où l’on trouve moins de quatre vendeurs pour chaque acheteur, comme dans le sud de l’Ouest de l’île de Montréal, ou encore à Rosemont, Villeray, Notre-Dame-de-Grâce/Montréal-Ouest et Mercier-Hochelaga-Maisonneuve.

Comme pour le segment des maisons unifamiliales, le marché de la copropriété s’est resserré dans les principaux secteurs du Grand Montréal. À noter que l’île de Montréal se distingue, car le marché de la copropriété est fortement à l’avantage des vendeurs dans certains sous-secteurs, dont le Sud-Ouest, Saint-Laurent, Ahuntsic, Notre-Dame-de-Grâce/Montréal-Ouest, Côte-des-Neiges/Côte-St-Luc, l’Île-des-Sœurs, le Plateau-Mont-Royal, Rosemont, Villeray, Mercier/Hochelaga-Maisonneuve et Anjou/Saint-Léonard.

Toujours au deuxième trimestre, les signes d’accélération des prix sont demeurés relativement faibles dans l’ensemble du secteur, même si le prix moyen des habitations existantes a augmenté de 6 % par rapport à la même période l’an dernier. « Malgré le resserrement entre l’offre et la demande sur le marché de la revente, la croissance des prix est donc stable », souligne la SCHL.

LE RESSERREMENT DU MARCHÉ SE POURSUIVRA

Du côté des maisons unifamiliales, les prix ont progressé de 5,1 % en moyenne dans le Grand Montréal comparativement au deuxième trimestre de 2018. Ce sont les rives Sud et Nord qui ont affiché les croissances les plus fortes, soit 7,4 % et 8 % respectivement par rapport à la même période l’année dernière. Sur l’île de Montréal, la croissance s’est établie à 4,3 %, soit la plus faible hausse en près de deux ans.

Pour sa part, le segment de la copropriété est celui qui a enregistré la plus faible croissance du prix moyen, avec seulement 2,5 %. Selon la SCHL, cette faible progression s’explique en partie par un effet de composition des ventes, puisque les ventes de copropriétés sur l’île de Montréal (où les prix sont les plus élevés) représentent maintenant une part plus faible des transactions totales dans le secteur.

La société d’État souligne néanmoins que c’est le domaine où la croissance est demeurée la plus forte à l’échelle des grands secteurs géographiques, avec une hausse du prix moyen de 5,8 %. Certaines zones enregistrent même des augmentations nettement plus prononcées (jusqu’à 15 %) dans des zones telles que Rosemont, le Sud-Ouest et la partie sud de l’Ouest de l’île.

La SCHL estime enfin qu’au cours des prochains trimestres, « les perspectives économiques demeureront favorables à la demande d’habitations » d’un océan à l’autre, tandis que « le resserrement du marché se poursuivra ».

Sa conclusion : « Au Canada, le degré de vulnérabilité globale du marché de l’habitation demeure modéré pour le troisième trimestre d’affilée, après avoir été élevé durant 10 trimestres consécutifs. Les déséquilibres se sont amoindris entre les prix des logements et les facteurs fondamentaux du marché, comme le revenu et la population, en raison du rajustement continu des prix et du rattrapage des facteurs fondamentaux. »