La pandémie pourrait affecter les prix de l’immobilier

La COVID-19 contribuera peut-être à ramener les prix de l’immobilier résidentiel à un niveau plus proche de celui de la croissance des revenus des ménages, estime Le Devoir.

Dans son édition de vendredi, le quotidien montréalais souligne que, si la pandémie « est venue jeter un froid soudain sur le marché résidentiel au Canada », elle pourrait en réalité entraîner « une correction des prix » et « le retour à un certain équilibre ». En effet, le secteur enregistrait jusqu’au début de l’année une surchauffe dans certaines zones de l’ouest canadien et, dans une moindre mesure, à Montréal.

En raison de la croissance démographique, de la robustesse du marché du travail et des bas taux d’intérêt, le marché de l’habitation était alors particulièrement dynamique, tant en matière de ventes que de cours immobiliers. Puis le coronavirus est apparu, provoquant une hausse brutale du chômage et une baisse tout aussi brutale (14 % en moyenne) de la revente de maisons d’un océan à l’autre.

VERS UNE HAUSSE DES DÉFAUTS DE PAIEMENT

Dans la foulée, plus de 700 000 emprunteurs au pays ont déjà demandé un report de paiement de leur hypothèque, selon les données de l’Association des banquiers canadiens. Un phénomène qui pourrait aboutir à « une lente correction du marché », estime Le Devoir, qui cite une récente analyse de Desjardins à ce sujet.

« Plusieurs propriétaires qui éprouvent des difficultés financières à la suite d’une perte de revenus d’emploi pourraient mettre en vente leur résidence, augmentant ainsi l’offre disponible sur le marché », explique Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement.

Bien que cette perspective puisse être partiellement amortie par l’aide gouvernementale et l’acceptation d’un report des paiements hypothécaires par les institutions financières, Hélène Bégin juge la situation préoccupante. Si les acquéreurs d’un bien immobilier se montrent frileux en raison d’une baisse de leurs revenus et de l’incertitude économique ambiante, elle estime que « le marché pourrait d’abord basculer en situation d’équilibre, et ensuite de surplus si une demande suffisante n’est toujours pas au rendez-vous ».

Le Devoir évoque également deux scénarios macroéconomiques élaborés par DBRS Morningstar. Utilisant les données de Statistique Canada selon lesquelles le ratio dette/revenu disponible des ménages atteignait aujourd’hui 176 %, l’agence a calculé que le taux de défaillance sur les prêts hypothécaires était d’à peine 0,25 % (25 points de base) avant le début de la pandémie.

Dans un scénario modéré (expansion de la pandémie contenue d’ici l’été et reprise de l’activité économique au troisième trimestre), elle évalue désormais que ce taux pourrait quasiment tripler cette année pour atteindre 65 points de base, avant de baisser progressivement en 2021.

RECUL DES PRIX À MONTRÉAL

Dans un second scénario, DBRS évoque l’éventualité que le pourcentage de prêts non honorés atteigne 100 points de base, même si ce n’est pas l’hypothèse qu’elle privilégie. Le produit intérieur brut canadien chuterait de 8 % en 2020, tandis que le taux de chômage atteindrait 14 %, contre 4 % et 10 %, respectivement, dans le scénario modéré.

Toutefois, quel que soit le cas de figure, l’agence de notation juge que la pandémie « aura eu pour effet de ramener les prix immobiliers à un niveau consistant avec la croissance des revenus des ménages et de la population », écrit Le Devoir.

D’après la firme, le marché canadien était jusqu’alors surévalué de 20 % en moyenne, avec des zones de surchauffe à Toronto (26 %), Vancouver (18 %) et Montréal (11 %). Son scénario modéré laisse entrevoir un recul de 10 % du prix moyen des maisons d’un océan à l’autre d’ici 2022, avec une baisse plus importante à Toronto (-14 %), mais moindre à Montréal (-6 %).