Hausse du marché des prêts hypothécaires alternatifs

Les nouvelles règles sur les prêts hypothécaires, la hausse des taux d’intérêt et l’accalmie en matière de hausse des coûts des habitations ont contribué à ralentir le marché hypothécaire l’an dernier, selon un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Dans ce document d’une trentaine de pages publié mardi, la SCHL souligne que, parallèlement, le marché des prêts hypothécaires non assurés a, lui, enregistré une nette croissance. La part des prêteurs alternatifs a en effet atteint 1 % du marché total en 2018, pour une valeur comprise entre 13 et 14 milliards de dollars, comparativement à une valeur de 11 à 12 milliards pour l’année précédente, et de 8 à 10 milliards en 2016.

Le nombre de prêts hypothécaires accordés l’an dernier a baissé à la suite des nouvelles règles imposées par le gouvernement fédéral, de la hausse des taux d’intérêt et de l’assouplissement des marchés de l’habitation. Résultat, l’exercice 2018 a vu la croissance la plus lente de la dette hypothécaire globale jamais enregistrée depuis plus de 25 ans.

NETTE BAISSE DU NOMBRE DE PRÊTS ASSURÉS

Dans l’ensemble, les prêts initiés pour l’achat d’une propriété et les prêts refinancés auprès du même prêteur ont diminué de, respectivement, 19 % et de 12 %, comparativement à 2017. Dans le même temps, la proportion des prêts non assurés n’a cessé d’augmenter. De leur côté, les prêts assurés ont représenté moins du tiers des nouveaux dossiers. Selon la société d’État, la proportion de prêts assurés en cours s’est par ailleurs contractée d’environ 16 %, passant de 57 % au premier trimestre de 2015 à 41 % à la même période en 2019.

En ce qui concerne les types de prêteurs, la SCHL relève que, l’an dernier, les institutions financières fédérales détenaient environ 78 % du montant total des dettes hypothécaires, tandis que les coopératives de crédit et les sociétés de crédit hypothécaire en possédaient, respectivement, environ 14 % et 6 %. Le rapport montre également que la majorité des emprunteurs hypothécaires optent pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur cinq ans. Toutefois, les prêts à taux variable gagnent en popularité : au premier trimestre de 2019, la proportion moyenne de nouveaux prêts de ce type s’est en effet établie à 29 %, soit une hausse de 12 % par rapport à la même période en 2017.

Enfin, en matière de financement hypothécaire, la SCHL indique que les dépôts constituent la principale source de revenus des banques à charte et des coopératives de crédit. Au quatrième trimestre de l’an dernier, les six principales d’entre elles ont ainsi financé plus de 64 % de leurs prêts hypothécaires résidentiels par l’entremise de dépôts, alors que les coopératives de crédit ont utilisé cette source de financement dans plus des trois quarts de leurs prêts pour l’achat d’un logement.

DES CONSOMMATEURS AUX PROFILS PLUS RISQUÉS

La SCHL rappelle que les prêteurs alternatifs proposent des prêts hypothécaires à court terme, généralement entre six mois et deux ans, à des taux d’intérêt nettement plus élevés que ceux des établissements traditionnels. L’an dernier, ceux-ci variaient par exemple entre 7,3 % et 11 %, avec une moyenne de 8,99 %, comparativement aux banques (de 3,3 % à 5,4 %). Notant qu’il existe entre 200 et 300 sociétés de placement hypothécaire actives au pays, les auteurs du rapport soulignent que ces pourcentages plus élevés sont dus notamment aux profils de leurs clients, qui peuvent être perçus comme étant particulièrement risqués. D’après eux, il s’agit par exemple de travailleurs autonomes et d’investisseurs qui possèdent plus d’une propriété.

« Environ les deux tiers des prêts détenus par les sociétés de placement hypothécaire sont assortis d’une hypothèque de premier rang, ce qui signifie que le tiers restant est de rang inférieur. S’il s’avérait nécessaire d’acquitter la dette en cas de saisie immobilière, une hypothèque de deuxième ou troisième rang est plus risquée pour le prêteur », explique la société d’État. Elle ajoute cependant que « le fait de détenir une grande proportion de prêts de deuxième ou troisième rang augmente la probabilité de ne pas récupérer tout ou une partie de leurs avoirs si les emprunteurs entrent en défaut de paiement ».