L’immobilier, de moins en moins abordable au pays

L’abordabilité figure parmi les principales préoccupations des acteurs du secteur immobilier au moment où celui-ci se concentre sur l’offre, selon un rapport de PwC Canada et de l’Urban Land Institute (ULI).

Publié mercredi, ce document d’une centaine de pages révèle notamment que, pour l’immobilier canadien, la tendance consiste cette année à « surmonter l’incertitude ». « Dans un contexte où les rapides changements technologiques et sociaux transforment la manière de vivre et de travailler des gens, le secteur est soumis à des pressions de plus en plus fortes et doit proposer de nouvelles idées en accélérant sa transformation numérique, en étant plus novateur dans sa stratégie transactionnelle et en repensant l’abordabilité », résument les auteurs de l’étude. Ces derniers ajoutent que « les sociétés qui se lancent dans la créativité courent la chance de tirer avantage de l’évolution du contexte et de croître avec assurance ».

Le rapport montre également que les intervenants du secteur immobilier surveillent de près les négociations en cours au sujet des tarifs douaniers sur l’acier provenant de l’étranger et de la hausse des taux d’intérêt, car selon eux ces facteurs « pourraient venir aggraver le problème de l’abordabilité pour les Canadiens ».

En effet, insiste-t-il, cela risque de « faire monter le prix payé pour les matériaux par les constructeurs de résidences et de commerces », ce qui exercerait « une pression accrue » sur la capacité des ménages à acquérir un bien immobilier.

LA SITUATION DANS L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Globalement, poursuivent les analystes de PwC et de l’ULI, « les promoteurs, les investisseurs, les prêteurs et d’autres experts du domaine font preuve d’un optimisme modéré » à propos des perspectives à moyen terme. Toutefois, nuancent-ils, « l’avenir est prometteur pour les espaces de travail flexible, les habitations pour personnes âgées et les sociétés de technologie immobilière ».

Du côté du secteur de l’immobilier résidentiel, la principale préoccupation des promoteurs pour 2019 demeure l’offre de terrains. C’est la raison pour laquelle PwC et l’ULI soutiennent que « tous les ordres de gouvernement doivent maintenant se tourner vers cette question, et ne pas se soucier seulement de la demande ». À ce propos, relèvent-ils, si certains marchés comme ceux d’Edmonton et de Montréal (voir l’encadré) sont parvenus à rétablir l’équilibre entre l’offre d’habitations et les hausses des prix, ce n’est pas le cas pour Toronto et Vancouver.

« La résolution du problème de l’abordabilité incombe autant aux gouvernements qu’aux promoteurs. Les premiers ont tenté de s’attaquer à la demande en introduisant des mesures comme le resserrement des règles hypothécaires et les impôts étrangers, mais ils ont négligé l’offre », estime Frank Magliocco, leader national, Secteur de l’immobilier à PwC Canada. Pour régler cette question, le dirigeant préconise notamment un « assouplissement de la réglementation » et une « disponibilité plus grande de terrains pouvant être aménagés en temps voulu ».

« LE SECTEUR EST À LA CROISÉE DES CHEMINS »

« Le secteur immobilier est à la croisée des chemins : il doit travailler avec plusieurs autres secteurs pour prospérer dans l’avenir. On voit de plus en plus de collaboration entre des architectes, des constructeurs et des sociétés de technologie qui veulent redéfinir le mode de vie des Canadiens », affirme pour sa part Richard Joy, directeur général de l’ULI, à Toronto.

Constat préoccupant, selon les auteurs du rapport : la proportion du revenu des ménages nécessaire pour couvrir le coût d’une maison unifamiliale est passée à 53,5 % au premier trimestre de 2018 alors que Vancouver occupe le premier rang avec un pourcentage de 119,3 %. Résultat : « le coût élevé du logement a pour effet d’inciter les Canadiens, surtout les milléniaux, à abandonner le rêve d’être propriétaire d’une habitation au cœur de la ville et à s’installer dans les banlieues ou dans d’autres quartiers offrant des logements plus abordables ».

« Il est également important de noter les évolutions dans les types d’hébergement qui touchent les complexes pour retraités. Les changements démographiques font pression sur les promoteurs immobiliers, ce qui mène à la construction de plusieurs nouveaux sites, à la modernisation de sites actuels et à l’arrivée de centres de soins hautement spécialisés. Ce sera certainement un secteur à surveiller qui pourrait attirer l’attention de plusieurs investisseurs », souligne de son côté Annie Labbé, évaluatrice agréée, première vice-présidente, Services-conseils en immobilier à PwC Canada. Dans ces condition, PwC et l’ULI estiment que « les complexes pour retraités présentent les meilleures perspectives (…) pour la prochaine année ».

L’AVENIR DES SOCIÉTÉS DE TECHNOLOGIE IMMOBILIÈRE

Le rapport indique par ailleurs que « l’émergence des sociétés de technologie immobilière [STI], qui offrent autant de nouveaux services d’octroi de prêts que des plateformes d’investissement et des activités de courtage numériques, change la manière dont les sociétés achètent, vendent et gèrent les propriétés ». Alors que les revenus des STI sont en hausse, « d’importants investissements sont dirigés vers des fonds spécialisés dans la convergence de l’immobilier et de la technologie », ajoutent PwC et l’ULI.

Selon l’étude, les STI devraient consacrer des investissements additionnels de 5,2 milliards de dollars américains, à l’échelle de la planète, à 454 transactions de capitaux propres cette année, après le niveau record atteint en 2017, qui était de 3,4 milliards pour 367 transactions. Toutefois, seuls 10 % des chefs d’entreprise du secteur mondial de l’immobilier s’inquiètent de la rapidité de l’évolution technologique.

« Bien que la convergence de l’immobilier et des technologies se soit opérée lentement jusqu’à présent, l’intérêt et l’attention portés aux sociétés de technologie immobilière ont beaucoup changé ici, à l’échelle locale, et mondialement », commente Frank Magliocco.

La situation à Montréal et à Québec

Le rapport de PwC et de l’ULI montre que des facteurs tels que la croissance du produit intérieur brut et l’abordabilité ont des effets sur le secteur immobilier partout au pays. Selon les deux sociétés, les cinq principaux marchés à surveiller en 2019 seront Toronto, Vancouver, Montréal, Ottawa et Québec.

À Montréal, la croissance économique devrait atteindre 2,2 % cette année et 1,9 % l’an prochain, d’après les prévisions du Conference Board du Canada. PwC et de l’ULI notent que le rythme de la construction résidentielle s’y est accéléré en 2017 et qu’il devrait rester sain cette année et tout au long de 2019. « Malgré les nombreux projets de construction de copropriétés en cours, les constructeurs essaient encore de répondre à la demande d’acheteurs impatients. Qui plus est, le marché semble encore abordable par rapport aux prix relativement élevés d’autres régions, dont Vancouver et Toronto, mais la ville pourrait vivre les mêmes problèmes car l’offre se resserre », indique l’étude.

Du côté de Québec, l’économie devrait progresser de 2 % en 2019. PwC et l’ULI relèvent que la construction résidentielle y a explosé l’an dernier « sous l’impulsion de la croissance des emplois et d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt ». Pour 2019, les deux prévoient que le marché s’apaisera et que le rythme des mises en chantier de logements se stabilisera.