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À compter du 1er janvier 2023, toute personne qui vend un bien immobilier, à usage personnel ou locatif, détenu moins de 12 mois, serait réputé avoir un revenu tiré d’une entreprise imposable à 100 %, et non un gain en capital imposable à 50 %. Cela ne veut pas dire que le bien immobilier était automatiquement considéré comme un gain en capital dans le passé, mais ici, la loi vient de statuer qu’on ne considère que la durée comme facteur d’imposition pour les premiers 12 mois.

Cette taxe « anti-flip immobilier » vise à décourager les personnes qui achètent un bien immobilier dans le but de réaliser un gain à court terme imposable à moitié, ou qui vont jusqu’à demander l’exemption pour résidence principale si ces conditions sont satisfaites. En recaractérisant le gain à court terme comme un revenu d’entreprise, il n’est plus possible de réduire l’imposition de moitié, et encore moins d’avoir l’exemption pour résidence principale.

QU’ARRIVE-T-IL APRÈS 12 MOIS? 

Attention, cela ne veut pas dire que l’usufruit de la vente devient un gain en capital après 12 mois. La Loi de l’impôt sur le revenu ne précise pas dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immobiliers doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Pour le savoir, il faut s’en remettre aux facteurs établis par les tribunaux. Il s’agit donc d’une question de faits. Voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative:

  1. l’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat;
  2. la vraisemblance de l’intention du contribuable;
  3. l’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;
  4. la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;
  5. la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble;
  6. la nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés;
  7. la mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s’il y a lieu;
  8. la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;
  9. le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;
  10. la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;
  11. les facteurs qui ont motivé la vente du bien immobilier;
  12. la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble.

Le plus important critère est l’intention du contribuable à l’égard de cet achat. Ainsi, lorsqu’on acquiert un bien en immobilisation avec l’intention de le revendre, le profit réalisé à la suite de la vente est généralement un revenu d’entreprise.

Toutefois, cette nouvelle règle de 12 mois ne s’appliquera pas si la vente est due à un événement de vie spécifique, soit : un décès, un ajout au ménage, une séparation, la sécurité personnelle, l’incapacité ou maladie, un déménagement à une nouvelle maison au moins 40 km plus près du nouveau lieu de travail, l’insolvabilité ou la disposition involontaire telle qu’un incendie.

Ce concept de gain en capital à court terme existe depuis plusieurs années aux États-Unis, et ne se limite pas seulement au bien immobilier. Le gain résultant d’une vente d’une immobilisation détenue pendant moins d’un an est imposé comme un revenu ordinaire. Nous verrons si notre gouvernement élargira ce concept comme aux États-Unis pour l’appliquer à d’autres domaines, comme la spéculation boursière…