Gestionnaires en direct – Alberta : des aubaines dans la tourmente

L’inquiétude des investisseurs envers l’Aberta crée des aubaines parmi les fonds de placement immobilier (FPI) présents dans la province. C’est le cas de Dream Office, qui a piqué l’intérêt de Colum McKinley et de Jeffrey Waldman, respectivement gestionnaire de portefeuille et vice-président, revenu fixe à Gestion d’actifs CIBC.

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« Nous regardons principalement deux indicateurs pour évaluer un FPI : ses revenus d’exploitation et sa valeur liquidative. Cela nous montre à quel point l’entreprise génère des liquidités qu’elle pourra réinvestir dans dans ses activités. Si je me fie à ces données, Dream Office s’échange aujourd’hui à bas prix », dit Colum McKinley.

Son problème : la culpabilité par association. Quiconque investit dans le marché albertain peut développer certaines craintes en raison des défis de cette province, selon l’expert.

« Une entreprise exposée à l’Alberta doit avant tout être évaluée selon ses états financiers et sa stratégie d’affaires. À quel point est-elle exposée aux défis de la province? Quel est le pire scénario qui pourrait lui arriver? A-t-elle les moyens de traverser une période difficile? Dans le cas de Dream Office, le plan consiste à vendre des actifs d’autres marchés à un prix supérieur à leur valeur liquidative, afin de soutenir les dividendes et de réinvestir dans la croissance future, tout en traversant la tourmente albertaine », analyse Colum McKinley.

Autre atout pour évaluer les titres sous tous les angles : la collaboration avec des gestionnaires d’autres catégories d’actifs.

« Nos rencontres avec les dirigeants d’entreprises regroupent à la fois les spécialistes des revenus fixes et des actions. Cela nous donne un point de vue plus complet sur la structure du capital », dit Colum McKinley.

Pour reprendre l’exemple de Dream Office, l’analyse croisée permet de voir que la dette est appliquée en grande partie à des actifs qu’elle possède, et qu’elle est compensée par d’importants flux de liquidités. En comparaison avec d’autres FPI, Dream Office présente un niveau d’endettement approprié, dit l’expert.

« Dream Office a un excellent profil tant du point de vue de son endettement que de ses actifs immobiliers, renchérit son collègue Jeffrey Waldman. Mais il faut aussi regarder l’avenir. Son président Michael Cooper a récemment annoncé un plan de deux ans pour alléger l’entreprise : il souhaite vendre 1,2 milliard de dollars de propriétés non essentielles et utiliser cette somme pour réduire l’endettement. C’est une bonne nouvelle pour les détenteurs d’obligations. »

Qu’en est-il de l’Alberta, où le marché immobilier demeure à risque? Le salut est dans la diversification, pense Jeffrey Waldman.

« Dans ses propriétés à Calgary, Dream Office souffre d’un faible taux d’occupation. L’Alberta représente 26 % de ses revenus, une exposition supérieure à celle de ses pairs. Cela est compensé par son exposition au centre-ville de Toronto, qui représente 33 % de ses revenus et performe très bien. Mais nous avons quand même été rencontrer leurs dirigeants pour savoir comment ils allaient relever le défi albertain. Ils nous ont présenté des exemples concrets de propriétés dont les baux étaient renouvelés avec de nouveaux locataires. En fait, leur taux de renouvellement de baux est dans la moyenne de l’industrie. Ce qui n’est pas dans la moyenne en revanche, c’est leur rendement, qui est plus élevé. Cela rend leurs titres très attrayants. »