Gestionnaires en direct – Les entrepôts américains et leurs implications fiscales

Les services d’entreposage offrent actuellement les plus belles occasions dans le secteur de l’immobilier américain ; mais les Canadiens qui désirent y mettre leurs pions doivent connaître les implications fiscales. Deux experts s’expriment sur le sujet : Chip McKinley, gestionnaire de portefeuille chez Cohen & Steers à New York, et Jamie Golombek, directeur gestionnaire, planification fiscale et successorale pour Investissements renaissance.

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« Les plus belles occasions de l’immobilier américain se trouvent actuellement dans son secteur le plus ennuyeux en apparence, soit l’entreposage en libre-service », indique Chip McKinley.

« Traditionnellement, ce secteur a été dominé par les petites entreprises familiales. On en trouve des milliers aux États-Unis, et elles ne sont pas vraiment sophistiquées. Mais récemment, on voit le marché se consolider », observe l’expert.

Selon lui, plusieurs entreprises cotées en Bourse ont fait des efforts « fantastiques », avec la publicité en ligne et les logiciels d’ajustements de revenus, pour se positionner face aux locataires potentiels, ajuster les prix en temps réel, réagir aux changements de la demande, et augmenter leur part de marché.

Résultat : les revenus de ces entreprises connaissent une croissance à deux chiffres. « On parle de liquidités réelles qui se traduisent en dividendes, et qui s’accompagnent d’une croissance des dividendes. C’est ce qui rend ce secteur si attrayant, et pourtant il est encore sous-estimé, car il n’attire pas l’attention », dit Chip McKinley.

Les Canadiens qui souhaitent y investir peuvent le faire par l’intermédiaire de fonds communs. Ils recevront alors des revenus ainsi que des gains en capital.

« Les revenus sont sujets à une retenue à la source aux États-Unis, qui est de l’ordre de 15 %. Lorsque les investisseurs canadiens font leur déclaration de revenus, ils peuvent réclamer le crédit pour impôt étranger en compensation de ce 15 %. Ils devront alors payer l’impôt sur la différence qui n’a pas été déjà payé aux États-Unis », explique Jamie Golombek.

« Quant aux gains en capital, ils ne font l’objet d’aucune retenue. Les Canadiens sont imposés à hauteur de 50 %, à leur taux marginal », conclut l’expert.

Jamie Golombek rappelle que le crédit pour impôt étranger n’est applicable qu’aux comptes non enregistrés.