Hausse des taux : un écueil pour le marché immobilier américain?

Si la récession a duré six semestres aux États-Unis, en 2008 et 2009, les problèmes qui ont touché le marché immobilier se sont échelonnés sur une plus longue période, soit de 2005 à 2010 (ou 2011, selon les analystes). C’est donc dire que la reprise est récente, puisque cela fait à peine deux ans que l’on assiste à la reprise graduelle des ventes de maisons neuves et existantes, même si l’on est encore loin du sommet atteint en 2000, rapporte l’économiste principal de Desjardins Études économiques, Francis Généreux.

L’éclatement de la bulle immobilière a eu d’importantes conséquences sur le marché états-unien, par exemple la chute importante du prix des maisons existantes. « L’indice S&P/Case-Shiller des prix des maisons existantes dans 20 grandes villes des États-Unis a chuté de 33,8 % entre le sommet d’avril 2006 et le creux de janvier 2012. Le marché baissier aura duré 69 mois! », écrit M. Généreux dans le Point de vue économique publié le 16 juillet.

Pour l’économiste, de nombreux facteurs expliquent la reprise du marché immobilier américain, les trois premiers étant les plus importants :

• la baisse et la faiblesse du prix des maisons
• la faiblesse des taux hypothécaires
• l’amélioration de l’économie et du marché du travail
• la démographie et la formation de ménages
• l’assouplissement des conditions de crédit

Les bas taux d’intérêt ont fait en sorte que les paiements hypothécaires sont plus abordables. C’est ce qui est, combiné à l’abordabilité des maisons, en bonne partie responsable de la reprise du marché. Mais, les taux d’intérêt tendent à remonter aux États-Unis, souligne Francis Généreux. Alors qu’en 2006, les taux d’intérêt hypothécaires avaient atteint 6,76 %, ils sont tombés à 3,28 % en décembre dernier. « Cette chute reflète la baisse des taux de rendement sur le marché obligataire américain. »

Toutefois, avance Francis Généreux, « cette tendance à la baisse des taux d’intérêt a maintenant pris fin », puisque les taux tendent à augmenter depuis le début de l’année. En effet, les taux hypothécaires sont donc passés de 3,59 % (mai 2013) à 4,68 % au début du mois, un sommet en deux ans. On peut donc se demander si la hausse des taux d’intérêt pourrait compromettre la reprise du marché immobilier américain.

Cette hypothèse est peu probable, selon M. Généreux. Pour lui, c’est surtout le secteur du refinancement immobilier qui souffrira le plus de la hausse des taux, même s’il ajoute que cela dépend tout de même de la vitesse à laquelle les taux augmenteront. « Le mouvement récent a été assez brut avec une augmentation de plus de 100 points de base du taux des hypothèques de 30 ans en deux mois. » Par contre, il estime que compte tenu des récentes déclarations de la Fed, « la majeure partie des hausses de taux obligataires et hypothécaires semble déjà dernière nous. »

Et en cas de hausse drastique des taux? Là non plus, les conséquences ne seraient pas dramatiques, avance-t-il. « Une telle hausse des taux n’est évidemment ni souhaitée, ni envisagée, mais elle ne serait pas désastreuse non plus. » À condition que l’économie suive aussi. Parce que si l’économie et le marché du travail américains rechutent, les conséquences sur le marché immobilier de nos voisins du Sud pourraient être importantes.