Hypothèque inversée : le pour et le contre

Les consommateurs doivent bien se renseigner avant de contracter une hypothèque inversée, dit Michael Ryval, de Morningstar Canada. Bien que ce type d’emprunt puisse représenter une solution intéressante à certains retraités, il ne convient pas à tous.

« Il y a un prix à payer en bout de ligne. À la différence d’une hypothèque classique, la dette associée à une hypothèque inversée augmente avec le temps à mesure que les intérêts s’accumulent. Ainsi, il vaut la peine de comparer une hypothèque inversée à d’autres options comme les lignes de crédit avant de s’engager sur cette voie », souligne le chroniqueur.

Le mode fonctionnement d’une hypothèque inversée est assez simple. Une institution financière prête une somme d’argent dont le montant varie selon l’âge du propriétaire et la valeur nette de sa maison. Comme il s’agit d’une hypothèque, le prêteur se protège en prenant la maison en garantie. On dit que l’hypothèque est « inversée », parce que l’opération consiste à avancer de l’argent à partir d’un actif (la maison) qui est déjà payé. Au contraire, une hypothèque ordinaire a pour but de rendre le consommateur propriétaire d’un actif qu’il n’a pas encore payé.

Le contrat demeure valide tout le temps que le consommateur conserve sa maison. Pendant cette période, il n’a aucun remboursement à faire. Cependant, les intérêts sur le prêt s’additionnent. Lorsque le propriétaire vend sa maison, ou lorsqu’il meurt, le contrat prend fin et il doit régler ses comptes avec le prêteur.

Au Canada, c’est la banque torontoise HomEquity qui est le plus gros fournisseur d’hypothèques inversées. Bien que des conditions de santé, de revenu ou de crédit ne soient pas requises, l’emplacement et le type de maison doivent répondre à certains critères. La seule autre condition est d’avoir 60 ans ou plus. On peut débloquer jusqu’à 40 % de la valeur nette de la résidence. Toutefois, les hypothèques inversées de plus de 750 000 $ demandent une analyse plus approfondie et sont adaptés aux besoins spécifiques du client, précise Michael Ryval.

Au 30 juin, la Banque HomEquity avait un portefeuille de 7 00 hypothèques d’une valeur de 946 millions de dollars, garantis par 2,4 milliards de dollars en biens immobiliers résidentiels. C’est une augmentation significative par rapport à l’année qui s’est terminée le 30 juin 2009, où 833 millions de dollars d’hypothèques étaient garantis par 2,3 milliards de dollars en biens immobiliers.

Les avantages Les hypothèques inversées peuvent aider certains couples âgés qui, ne touchant que leur rente du RRQ et les prestations de la Pension de la sécurité de la vieillesse, ont des difficultés à joindre les deux bouts.

De plus :

• Le propriétaire garde sa maison jusqu’à l’échéance du prêt. Entre temps, la valeur de la résidence a de fortes chances d’augmenter. Quand vient le moment de payer l’hypothèque, la différence entre le montant de la dette et le prix obtenu lors de la vente de la maison reste dans ses poches.
• Il n’y a aucun paiement mensuel à effectuer tant que l’hypothèque est en vigueur. Au contraire, une marge de crédit hypothécaire contraint à verser des mensualités minimales.
• L’argent reçu n’est pas imposable (c’est une dette, en fait).

Les inconvénients Si l’hypothèque inversée présente des avantages, elle a aussi des inconvénients, note Michael Ryval. On l’a vu précédemment, les intérêts s’accumulent, même si aucun remboursement n’est prévu. Et ces intérêts sont facturés à un taux supérieur à celui des grandes banques canadiennes, souligne Michael Ryval.

Actuellement, les hypothèques à taux variable de HomEquity sont offertes à 4,5 %, ou à 6,25 %, pour un taux fixe sur cinq ans. Dans de nombreuses banques, on peut trouver un taux variable d’environ 2,75 % et un terme de cinq ans à 5,5 %. Malheureusement, le chroniqueur ne montre pas si cette différence est réellement significative à long terme.

Par ailleurs, les propriétaires doivent débourser jusqu’à 2 250 $ en frais administratifs et juridiques. Enfin, les propriétaires demeurent responsables de leur maison, c’est-à-dire qu’ils doivent assumer tous les frais de réparation et d’entretien.

Cité par Michael Ryval, le chroniqueur Olev Edur, du magazine Good Times, met les gens en garde contre les hypothèques inversées et recommande de souscrire à la place une marge de crédit hypothécaire qui devrait être moins coûteuse au bout du compte.

« Toutes choses considérées, a dit Olev Edur, on ne sait pas vraiment ce que vaut cette garantie (selon laquelle on ne demandera jamais aux clients de déménager ou de vendre pour rembourser leur emprunt), si ce n’est la tranquillité d’esprit de savoir que l’on ne va pas finir sur le trottoir. »

Olev Edur estime que les retraités dont la maison a une valeur nette élevée peuvent économiser de l’argent en se servant d’une marge de crédit. « Quel que soit le montant, ce sera moins cher avec une ligne de crédit, plutôt que de devoir payer près du double en intérêts, plus les quelque 2 000 $ de frais juridiques et administratifs », conclut-il.