Chéri(e), je ne t’aime plus!

La pandémie de COVID-19 aura apporté son lot de chambardements budgétaire et financier, mais elle aura également laissé plusieurs divorces dans son sillage. Voici quelques-uns des éléments que vous devrez analyser si votre client se sépare et qu’il possède une propriété.

Tout comme pour les nouveaux retraités, certains ont soudainement du mal à vivre 24 heures sur 24 avec quelqu’un alors qu’ils sont confinés à la maison en télétravail. Pour vos clients dans cette situation, ou peut-être pour vous-même, certains conseils de base sont de mise.

En priorité, vous devrez dresser un portrait de la situation financière actuelle de votre client. S’il est propriétaire, il lui faudra envisager l’une des trois options suivantes ainsi que les coûts et décisions qui s’y rattachent.

Option 1 : conserver la propriété actuelle

Voici les coûts à prévoir si votre client conserve la propriété actuelle :

• Les frais de notaire, qui s’établissent approximativement entre 1 500 $ et 1 700 $ (incluant la quittance).
• La prime de l’assureur hypothécaire (par exemple, la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Canada Guaranty ou Genworth Canada) si le dossier est assuré, ou la prime de transférabilité pour le montant supplémentaire demandé lors du financement (dans ce cas-ci l’amortissement restant) : montant à déterminer.
• La convention de rupture notariée, produite avec un avocat ou un médiateur, si le dossier est assuré par un assureur hypothécaire : de 0 $ à environ 250 $.
• Les frais administratifs pour le droit de mutation (la « taxe de bienvenue ») : de 0 $ à environ 200 $ (à valider auprès de la municipalité et selon le régime matrimonial, les coûts peuvent différer).
• Le certificat de localisation (environ 1 200 $ et plus) ou une assurance-titre (environ 150 $ et plus).

Voici les informations à considérer pour une entente de séparation :

• Si le dossier est assuré par un assureur hypothécaire, il se peut que la pénalité puisse être mise dans le financement, ainsi que les dettes communes. Certains assureurs acceptent ces éléments et d’autres non, c’est à valider selon l’assureur au dossier. Si le tout est accepté, la convention de séparation devra indiquer le montant qui reviendra à l’autre partie pour la dette.
• Si le dossier n’est pas assuré par un assureur hypothécaire, une entente entre les parties peut être suffisante (affidavit), indépendamment du prêteur, mais ceux-ci exigent de plus en plus une entente écrite en bonne et due forme. Si votre client est marié, une entente écrite sera exigée.

Option 2 : faire l’acquisition d’une nouvelle propriété

Voici les coûts à prévoir si votre client fait l’acquisition d’une nouvelle propriété :

• Le coût de l’inspection préachat : un minimum de 475 $, et le prix varie à la hausse en fonction de l’âge de la propriété, de sa dimension, du type et du secteur.
• Le droit de mutation (la « taxe de bienvenue ») : environ 1 745 $ pour une maison de 200 000 $, et selon la région.
• Les coûts liés aux rénovations, à la décoration, l’ameublement, etc.
• Les frais de déménagement, les frais de branchement, etc.
• Les honoraires du notaire : un minimum d’environ 1 200 $.
• La prime de l’assureur hypothécaire, s’il y a lieu.

Option 3 : vendre la propriété

Voici les coûts à prévoir si votre client vend la propriété :

• La commission du courtier immobilier : entre 4 à 7 % du coût de la propriété, selon le prix de vente. Si votre client vend lui-même la propriété, les frais seront évidemment moins élevés mais la tâche sera plus grande.
• Les frais de déménagement (qui peuvent inclure l’emballage ou l’entreposage temporaire).
• Les frais de mise en valeur : si votre client décide de rendre la maison plus accueillante et attirante aux yeux d’un acheteur potentiel. Il peut le faire lui même ou payer une entreprise spécialisée en valorisation résidentielle (home staging).
• Les frais de nettoyage : si votre client décide de retenir les services d’un nettoyeur professionnel.
• Les pénalités pour paiement anticipé de l’hypothèque : si votre client vend sa propriété avant l’échéance de son prêt hypothécaire.
• Les frais de quittance hypothécaire : si un notaire doit retirer l’hypothèque de votre client du registre foncier, les coûts sont d’environ 700 $.
• Les frais pour le certificat de localisation : environ 1 200 $ et plus.
• Sans oublier les frais pour celui ou celle dans le couple qui pourrait demander une transférabilité de la prime de l’assureur, s’il y a lieu.

D’autres questions à se poser

• Comment séparer l’équité sur la maison entre les parties? Selon la valeur municipale ou selon une évaluation immobilière?
• Qui payera la quittance, si l’un ou l’autre conserve la propriété ou si vous vendez? Qui payera la pénalité hypothécaire s’il y a lieu?

Et pour finir

Votre client devra également prévoir des modifications à son testament, à ses assurances vie et invalidité, au mandat de protection (en cas de d’inaptitude), à son contrat de vie commune et autres documents légaux. Il est donc primordial de bien consigner ces éléments par écrit afin de ne rien oublier.

Une fois le tout bien détaillé et bien documenté, le voilà prêt pour son divorce! Mais rappelez-lui que l’herbe n’est pas réellement plus verte chez le voisin! 😉