Hypothèques : des taux historiques

Certaines institutions financières n’ont pas tardé à abaisser encore une fois leurs taux hypothécaires résidentiels, après que la Banque a décidé le 21avril dernier de réduire de moitié son taux directeur. Celui-ci s’établira à 0,25% jusqu’à la fin juin 2010.

Déjà bas, les taux résidentiels atteindront des creux inégalés. À BMO, par exemple, le taux officiel sur un terme de 3 ans à taux variable s’établit désormais à 3,75%. Celui sur une hypothèque de 5 ans à taux variable est de 3,05%.

Chez Desjardins, le taux sur une hypothèque de 5 ans à taux variable devrait bientôt passer de 3,5% à 3,25%, croit l’économiste Mathieu D’Anjou. «C’est du jamais vu», a-t-il déclaré à Conseiller.ca.

«À mon avis, le taux fixe va encore baisser de 10 points de base. Mais là, on a atteint le creux, ça ne baissera pas plus», estime Daniel Leboeuf, conseiller en financement hypothécaire chez Multi-prêts et conseiller hypothécaire accrédité auprès de l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

L’offensive des banques virtuelles

Les multiples baisses de taux hypothécaires annoncées au cours des derniers mois n’ont pas eu d’influence sur le nombre de clients, observe Daniel Leboeuf, qui travaille pour le plus important courtier hypothécaire au Québec. «Par contre, je reçois beaucoup d’appels de clients qui veulent savoir s’il ne vaut pas mieux encaisser leur pénalité d’une hypothèque fermée conclue l’an dernier à 6%», ajoute-t-il.

La concurrence est plus vive que jamais. Le ralentissement économique et les taux alléchants incitent les propriétaires à surfer encore davantage sur Internet, àla recherche du prêt le plus avantageux.

«Les banques traditionnelles se font mettre de la pression par les banques virtuelles qui, de par leur structure, jouissent d’une plus grande souplesse qu’une banque traditionnelle, note Daniel Leboeuf. En effet, les banques traditionnelles doivent assurer un niveau de liquidité plus élevé.» Par banques virtuelles, il fait notamment référence aux ING Direct, Financière Macquarie, Industrielle Alliance, First National et autres First Line.

«Qui plus est, les compagnies d’assurance, comme l’Industrielle Alliance, ont des dépôts plus prévisibles, ce qui leur donne la marge de manœuvre nécessaire pour abaisser ces taux de façon concurentielle», poursuit-il.

Marché hypothécaire à la hausse

On pourrait s’attendre à ce que le ralentissement économique ait affecté à la baisse le marché hypothécaire au Québec. Or, le début de l’année 2009 annonce tout le contraire.

Au cours du premier trimestre, la somme des prêts hypothécaires (appelée encours dans le jargon) atteignait 154 milliards de dollars, en hausse de 8,5% par rapport à la même période en 2008.

«C’est un miracle», a affirmé Mario Couture, économiste chez Desjardins. Deux facteurs expliquent en bonne partie cette augmentation:

• les taux hypothécaires résidentiels historiquement bas
• la hausse ininterrompue du prix des maisons au Québec

Avec le taux de chômage qui grimpe, les prochains mois s’annonceront toutefois plus difficiles. «On devrait observer un ralentissement de la demande», prévoit Mario Couture.

Cependant, la demande devrait se maintenir au Québec. Comme les taux resteront bas et que le prix des maisons devrait peu fluctuer, la moyenne des acquéreurs continuera vraisemblablement continuer de contracter d’importants prêts hypothécaires.