La construction de nouveaux logements à louer dans les centres urbains est la seule solution à l’exode des jeunes familles, croit Benjamin Tal, économiste en chef adjoint à la CIBC.

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« Dans quelle mesure peut-on expliquer la folie dont est pris l’immobilier canadien ? Clairement, le marché est en feu », reconnaît d’emblée l’expert.

Selon lui, ce diagnostic aurait deux causes.

En premier lieu, il y a la chute des taux d’intérêt, combinée à des pertes d’emploi irrégulières.

« C’est la récession la plus asymétrique qu’on ait connue en termes de pertes d’emploi. Pas juste certaines, mais vraiment toutes les récessions ont touché les travailleurs à faible revenu. Mais cette fois-ci, du côté des emplois bien payés, c’est l’inverse : 350 000 nouveaux postes ont été comblés. On a donc une situation où les gens sont en mesure de tirer parti de taux d’intérêt extrêmement bas, avec un sentiment d’urgence d’entrer dans le marché. On emprunte sur l’activité future », analyse Benjamin Tal.

Face à la flambée des prix, les politiciens ont bien peu d’outils, concède-t-il.

« Il est impossible de remédier à la faiblesse des taux d’intérêt dans l’environnement actuel. Or c’est elle qui crée la motivation d’entrer dans le marché. »

Il y a bien le test de résistance des emprunts hypothécaires, mais son effet est marginal, selon Benjamin Tal. Restent des mesures punitives comme des taxes sur les spéculateurs qui laissent des propriétés inoccupées. Mais rien de tout cela ne fera remonter les taux. Or, c’est la seule chose qui pourrait refroidir le marché, selon l’économiste.

L’autre déclencheur de la « folie » de l’immobilier, c’est la faiblesse de l’offre de propriétés, particulièrement à Toronto et Vancouver.

« Il n’y a juste pas assez de propriétés à vendre. On essaie de combattre des problèmes d’offre avec les outils de la demande, mais ça ne peut pas marcher », tranche Benjamin Tal.

L’expert entrevoit donc un marché encore très chaud pour de longs mois.

« Je crois que l’activité va demeurer solide à court terme. Mais quand les taux d’intérêt vont commencer à remonter, les choses vont se calmer un peu, surtout dans le segment des immeubles bas qui est le plus inabordable. On devrait atteindre à ce moment un niveau de résistance des prix », prédit Benjamin Tal.

Il croit que les condos vont surperformer par rapport aux immeubles bas pendant les deux prochaines années. « Mais il faut regarder au-delà », prévient-il.

« Le gros problème est du côté de l’offre, et la seule façon de le régler est d’introduire un élément locatif dans l’équation. Les logements à louer, et pas seulement les condos mais vraiment les immeubles destinés à la location, sont la solution à la crise des prix de Vancouver, de Toronto, de Montréal, d’Ottawa et de bien d’autres villes. Il faut élargir l’offre de location afin d’arriver à une situation où des personnes de 35 ans, mariés avec des enfants et qui souhaitent louer un logement ne sont pas vus comme des farfelus ! Il faut changer la façon dont on voit et dont on traite le marché locatif. Celui-ci doit faire partie de la solution comme à Manhattan, Berlin ou Londres. Sinon, Toronto et Vancouver ne seront jamais abordables pour les jeunes familles. »

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans apport du commanditaire.