La reprise de l’immobilier n’est pas soutenable

Le marché de l’immobilier a connu une reprise en forme de V, mais cette accélération des ventes et des prix records ne sont probablement pas viables, démontre un rapport de TD Economics.

Depuis leurs creux au début de la pandémie, les ventes de logements ont augmenté de 230 % en août, selon le rapport. La TD estime que les ventes de maisons au Canada ont battu leur record précédent de 20 % au troisième trimestre, chaque province ayant enregistré une reprise « massive » des ventes.

La bonne performance peut être attribuée à des facteurs tels que la demande latente lorsque la pandémie a commencé et les faibles taux d’intérêt, selon le rapport. Parallèlement, les prix des maisons ont augmenté, le prix moyen atteignant un niveau record d’un peu plus de 600 000 $ en août.

La flambée des ventes est l’une des raisons de la hausse des prix, mais il y en a d’autres aussi, notamment un changement dans les types de maisons achetées et vendues.

Un changement s’est produit, potentiellement motivé par la pandémie, redirigeant l’intérêt des condos vers des logements plus grands et plus chers, comme les maisons individuelles.

« Ce changement peut être causé par un besoin d’espace supplémentaire pour ceux qui travaillent à domicile, ou pour échapper à la densité (et au risque de la COVID-19) des condos », indique le rapport. Il n’est pas certain que cette tendance se poursuive, car des facteurs autres que ceux liés à la pandémie pourraient également être en jeu.

Par exemple, les prix des condos s’appréciant plus rapidement que ceux des maisons individuelles au cours des dernières années dans des marchés comme Toronto et Vancouver, les propriétaires de condos ont des capitaux propres à échanger contre des maisons individuelles, selon le rapport.

La TD a également noté qu’une fois qu’un vaccin contre la COVID-19 sera disponible, les condos pourraient surperformer, « car ils représentent l’option la plus abordable pour l’accession à la propriété et que l’attrait de la vie dans les grandes villes reprend ».

Ce qui est clair, c’est que la vigueur du marché de la revente ne persistera probablement pas, car les bases économiques ne sont pas favorables.

« Une grande déconnexion entre le logement, l’économie et le marché du travail n’a pas tendance à se maintenir, indique le rapport. Une modération du marché de l’immobilier est plus probable qu’une amélioration des bases du marché de l’emploi, étant donné les effets durables de la pandémie. »

TD s’attend à ce que cette modération ait lieu dans les prochains trimestres. À plus long terme, jusqu’en 2022, le rythme des ventes devrait être alourdi par des facteurs tels que le ralentissement de la croissance démographique et une légère augmentation des rendements obligataires à mesure que l’économie se redresse.

Les prix finiront également par reculer, même si le trimestre en cours pourrait encore connaître des augmentations.

La TD prévoit que les prix baisseront d’environ 7 % au cours du premier semestre de 2021 avant de « retrouver un certain dynamisme ». Les baisses seront probablement plus importantes dans les provinces productrices de pétrole, où les reports d’hypothèques ont été relativement élevés.