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Depuis une quinzaine d’années, les Québécois ont de moins en moins recours au régime d’accession à la propriété (RAP), programme qui accorde des avantages fiscaux aux contribuables souhaitant faire l’acquisition d’une première propriété.

Dans un communiqué, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), qui regroupe les 12 chambres immobilières de la province ainsi que près de 13 000 courtiers immobiliers, précise qu’entre 2002 et 2015 le nombre de retraits au RAP a affiché une baisse « quasi continuelle », passant de 38 880 à 26 910 opérations.

« Il est normal, lorsque moins de propriétés se vendent au cours d’une même période, que moins de retraits soient effectués dans le cadre du RAP, explique Paul Cardinal, directeur Analyse du marché de la Fédération. Or, ce n’est pas ce qui s’est produit, puisque pendant que le nombre de retraits au régime diminuait de 31 % de 2002 à 2015, le nombre de ventes, lui, augmentait de 9 %. » Par conséquent, poursuit-il, « la baisse de popularité du RAP n’est donc pas attribuable à une diminution d’activité sur le marché immobilier ».

UN POUVOIR D’ACHAT QUI S’EFFRITE

Dans ces conditions, comment expliquer une telle désaffection alors que ce programme a permis à près d’un demi-million de ménages québécois de devenir propriétaires?

« L’une des hypothèses la plus probable pour expliquer la diminution du recours au RAP est que les premiers acheteurs ne sont pas parvenus à épargner dans leur régime enregistré d’épargne-retraite [REER] au même rythme que la progression du prix des propriétés. Chose certaine, la hausse des salaires a été moins rapide que celle du prix des propriétés, ce qui expliquerait en partie le recul du volume des retraits sur la période de 2002 à 2015 », analyse Paul Cardinal.

La FCIQ avance par ailleurs que l’inflation du prix des propriétés au cours des dernières années a également fait perdre « un pouvoir d’achat considérable » à cette catégorie d’acheteurs. « Un dollar retiré du REER en vertu du RAP en 2002 ne valait plus que 0,48 dollar en 2015. Ainsi, si les retraits moyens au régime avaient suivi la hausse du prix des propriétés, ils auraient plus que doublé sur la même période », détaille la Fédération.

« IL FAUT MODERNISER LE RAP »

Pourtant, ajoute-t-elle, on enregistre une progression de seulement 23 % du retrait moyen entre 2002 et 2015, alors que le retrait moyen est passé de 11 431 à 14 077 dollars. « Force est de constater que cette augmentation est faible en comparaison de celle de 108 % du prix moyen des propriétés », souligne la FCIQ.

Selon elle, la solution passe par « la modernisation du RAP ou la mise en place de nouvelles mesures pour stimuler davantage l’accession à la propriété », surtout dans un contexte où « le Québec compte la plus faible proportion de propriétaires au pays », soit 61,2 %, contre plus de 70 % dans l’ensemble des autres provinces, insiste la Fédération.

Pour rendre ses lettres de noblesse au régime, celle-ci recommande d’en « élargir la portée en permettant, sous certaines conditions, aux personnes ayant déjà profité du RAP d’y recourir de nouveau advenant la perte d’un conjoint, une séparation, un déménagement occasionné par le travail ou la décision d’héberger un membre âgé de la famille. » En effet, relève la FCIQ, « de tels changements de vie peuvent compromettre la capacité des ménages à demeurer propriétaires. »

AIDER LES PREMIERS ACHETEURS

À l’instar de l’Association canadienne de l’immeuble, la Fédération souhaite en outre que le gouvernement fédéral fasse passer le retrait maximal à 35 000 dollars par personne afin de « refléter davantage la réalité des prix sur le marché immobilier. » À noter que le montant maximal de retrait au RAP, aujourd’hui fixé à 25 000 dollars, n’a pas été revu depuis 2009.

Par ailleurs, la FCIQ recommande d’autoriser le recours au régime « de façon intergénérationnelle en permettant à des parents de retirer des sommes accumulées dans leur REER respectif et de les transférer à leurs enfants afin qu’ils fassent l’acquisition d’une première propriété. »

Enfin, parallèlement au « dépoussiérage » du RAP, elle demande qu’une exonération des droits de mutation (« taxe de bienvenue ») soit accordée aux premiers acheteurs et suggère au gouvernement du Québec d’« examiner la pertinence de mettre en place un programme provincial pour répondre à la difficulté qu’ils éprouvent à accumuler une mise de fonds. »