L’étrange marché immobilier de la pandémie

Les acheteurs de propriétés ont connu les avantages d’une récession, sans les inconvénients, affirme Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la CIBC.

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« Comme chacun sait, le marché immobilier canadien a été le grand gagnant de la pandémie. Mais comment se fait-il qu’en pleine récession, on ait vu les prix monter de plus de 20 % partout au pays ? Quelque chose d’unique s’est produit du fait de la nature asymétrique de la crise. Alors que la plupart des pertes d’emplois se sont produites parmi les plus jeunes avec des salaires plus bas, faisant dégringoler le marché de la location immobilière, les acheteurs de maisons, pour leur part, n’ont pas ressenti financièrement la crise. Ils ont bénéficié des faibles taux d’intérêt sans avoir à se soucier de leur sécurité d’emploi. Ils ont travaillé sur Zoom, leurs revenus continuaient de rentrer, et ils ont même augmenté. C’est là le secret de la réussite du marché immobilier durant le coronavirus », explique Benjamin Tal.

L’expert rappelle que durant une récession, les taux d’intérêt baissent, mais en même temps que la sécurité de l’emploi, et la plupart des gens ne se prévalent donc pas des taux bas. Mais dans cette situation que l’on n’a jamais connue auparavant, les gens ont contracté des prêts et le marché immobilier a pris de l’ampleur, jusqu’à 80 000 propriétés vendues mensuellement. Même avec le ralentissement des derniers mois, il se trouve encore à 10 000 ventes mensuelles de plus qu’avant la crise. Le marché est toujours fort et les inventaires sont à des creux historiques, note Benjamin Tal.

Il rapporte également des records de « cadeaux » sur le marché, sous forme d’injections de liquidités par les parents des acheteurs.

« Désormais, près d’un tiers des acheteurs canadiens d’une première propriété constituent leur mise de fonds avec des cadeaux. Et 10 % de ceux qui vendent une propriété pour en acheter une plus cher reçoivent également des cadeaux de leurs parents. Nous amorçons actuellement le plus grand transfert de richesse de l’histoire du pays et une bonne partie se fait sous la forme de mises de fonds. On a aussi constaté une hausse de 20 % des cosignatures avec les parents, et une hausse importante des investissements dans des condos destinés à des enfants. Ce grand transfert familial influence la direction du marché immobilier », note Benjamin Tal.

Il donne pour exemple les cadeaux reçus par ceux qui vendent une propriété pour en acheter une plus cher dans la région de Toronto : 250 000 $. À Vancouver, la moyenne est de 340 000 $.

« La question est de savoir ce qu’il se passera lorsque les taux d’intérêt remonteront. Il est vrai qu’en tant que société, nous sommes devenus plus sensibles aux hausses de taux. Nous savons qu’elles vont avoir lieu, mais à quelle vitesse ? Quel sera l’impact sur le marché immobilier ? », s’interroge Benjamin Tal.

« Les nouveaux acheteurs devront payer en moyenne 230 $ de plus par mois si les taux ne montent que d’un pour cent, et on s’attend à plus que cela. Ce n’est pas insignifiant. Les émissions de prêts hypothécaires peuvent ralentir en conséquence. Quant à ceux qui doivent renouveler leurs prêts, beaucoup sont isolés et immunisés contre une hausse dans les prochaines années, car leur taux réel est plus élevé que le taux actuel. Nous estimons que les taux devront monter de 100 points de base avant que les gens qui doivent renouveler dans les prochaines années n’en soient affectés, donc plusieurs bénéficient de cette immunité. Mais ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire en 2020 et 2021 ne seront pas protégés, car leurs taux sont très bas et toute hausse sera ressentie de plein fouet. Et ils sont nombreux, puisque les nouveaux prêts ont augmenté de 60 % durant ces deux années. Ils auront donc un budget plus réduit pour le reste, avec des implications pour leur consommation », analyse l’économiste.

Benjamin Tal croit que du côté des maisons individuelles détachées, le marché a atteint un seuil de « résistance ».

« À Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa, les prix sont tout simplement trop élevés, et on observe un déplacement vers le segment des condos, non seulement en termes de nouvelles constructions, mais aussi de revente. Les gens réalisent que les centres-villes sont de retour et par conséquent les condos sont de nouveau populaires, et c’est le seul canal abordable étant donné l’énorme hausse des prix des maisons détachées. »

À ce stade, selon lui, le seul risque pour le marché serait une erreur de politique monétaire.

« Si la Banque du Canada ou la Réserve fédérale augmentent leurs taux d’intérêt beaucoup trop vite dans le but de lutter contre l’inflation, cela pourrait faire dérailler le marché immobilier, car, comme je dis souvent, l’ennemi du marché n’est pas les hausses de taux, mais les hausses de taux rapides. »

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans apport du commanditaire.

Benjamin Tal

Benjamin Tal est économiste en chef adjoint chez Marchés mondiaux CIBC inc. Il est responsable d’analyser les développements économiques et leurs implications dans les marchés nord-américains du revenu fixe, des actions, des devises étrangères et des produits de base. M. Tal est membre du Comité de la politique économique de la Chambre du commerce du Canada et un membre du conseil de l’Association de Toronto pour les entreprises et l’économie (TABE).