L’offre et la demande, nerfs de la guerre dans l’immobilier

Dans le marché immobilier américain, la création de valeur est intimement liée à l’équilibre entre l’offre et la demande de propriétés. Or cet équilibre est en train de se resserrer, observe Chip McKinley, gestionnaire de portefeuille chez Cohen & Steers à New York.

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« Une croissance du PIB réel de 2 % signifie une croissance du PIB nominal de 3 %. Cependant, c’est ce dernier chiffre qui nous intéresse car il se traduit par une croissance de l’emploi, comme on a pu le voir aux États-Unis », dit Chip McKinley.

La croissance de l’emploi ralentit d’année en année, mais se poursuit tout de même à un « bon rythme solide », estime l’expert : 2,7 millions de nouveaux emplois en 2015, puis 2,1 millions en 2016 et 1,9 million en 2017, selon ses estimations. Et « la création d’emplois est le moteur numéro un de la demande dans les secteurs des bureaux, des hôtels, des entrepôts industriels ou des espaces d’entreposage personnels. On peut donc en conclure que la demande se porte très bien », dit-il.

Du côté de l’offre, l’environnement a évolué dans les derniers mois.

« Alors qu’il y a quelques années, l’offre ne posait aucun problème, les choses ont un peu changé. Par exemple, l’offre de résidences de luxe dans les marchés côtiers américains a accéléré rapidement au point de rattraper la demande. Les propriétaires ont donc moins d’occasions de maximiser leur occupation et leurs loyers », dit Chip McKinley.

« On voit le même phénomène avec l’offre hôtelière, qui a fortement augmenté suivant la livraison de nouveaux développements dans les marchés clés de New York, Chicago, Miami et San Francisco. Les espaces d’entreposage personnels ont également vu leur offre s’accroître dans les mêmes marchés », poursuit-il.

Toutefois, ces secteurs ne représentent pas l’ensemble du marché du point de vue des investisseurs.

« Si on observe les bureaux, les entrepôts industriels, les établissements de santé ou les centres commerciaux, l’offre a très peu bougé. Et ces secteurs représentent la majeure partie des actifs des fonds de placement immobilier (FPI) américains. On peut donc dire que la dynamique de l’offre et de la demande penche encore majoritairement en faveur des propriétaires, et même des promoteurs dans la mesure où ils font face à très peu de concurrence », conclut-il.